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Maison 3 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleSainte-Lheurine (17)
Surface100m²
Coût Total110 354€
Loyer Annuel10 166€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 624 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 966,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charentaise de 3 pièces principales

Édifiée sur un grand terrain bénéficiant d'une vue dégagée sur la campagne, cette maison au calme se compose d'une entrée lumineuse, d'une cuisine, d'un salon, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC. Plusieurs dépendances complètent ce bien et permettent de nombreuses possibilités d'aménagement. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.36% Référence annonce : 80-5473 Date de réalisation du diagnostic : 22/01/2026 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 600 € et 3 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sainte-Lheurine
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17520
Coordonnées : 45.538810, -0.363602
Total : 110 354€
Prix d'acquisition : 96 624€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 102 624€
Frais de notaire : 7 730€
Coût estimé : 7 730€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10166€/an
Fourchette totale : 670€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 8038€ - 12859€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 354€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 569,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 152,82€
Coût de l'assurance :9 380,09€
Taxe foncière : 1 016,65€/an
Soit par mois : 84,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Lheurine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 166 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 354 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 943 €
Revenus locatifs : +10 166 €
Charges déductibles : -10 943 €
Résultat foncier Année 1 : -776 €(Déficit de 776 €)
Imputable sur revenu global : 776 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 943 €/an
Revenus locatifs : +10 166 €
Charges déductibles : -4 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 224 €/an
Prix d'achat du bien : 96 624 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 806 €(65% de 96 624 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 284 €/an
Calcul : 62 806 € × 3,636% = 2 284 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 166 €10 946 €3 554 €-780 €780 €--
210 370 €4 850 €3 458 €5 520 €---
310 577 €4 751 €3 359 €5 826 €---
410 789 €4 648 €3 256 €6 141 €---
511 004 €4 542 €3 150 €6 462 €---
611 225 €4 433 €3 041 €6 792 €---
711 449 €4 319 €2 928 €7 130 €---
811 678 €4 202 €2 811 €7 476 €---
911 912 €4 082 €2 690 €7 830 €---
1012 150 €3 957 €2 565 €8 193 €---
1112 393 €3 828 €2 436 €8 565 €---
1212 641 €3 695 €2 303 €8 946 €---
1312 894 €3 557 €2 165 €9 336 €---
1413 151 €3 415 €2 023 €9 736 €---
1513 414 €3 268 €1 876 €10 146 €---
1613 683 €3 117 €1 725 €10 566 €---
1713 956 €2 960 €1 568 €10 996 €---
1814 235 €2 798 €1 406 €11 437 €---
1914 520 €2 631 €1 239 €11 889 €---
2014 811 €2 458 €1 066 €12 353 €---
2115 107 €2 280 €888 €12 827 €---
2215 409 €2 095 €703 €13 314 €---
2315 717 €1 905 €513 €13 812 €---
2416 031 €1 708 €316 €14 324 €---
2516 352 €1 504 €113 €14 848 €---
TOTAL325 635 €91 949 €51 153 €233 685 €780 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 234 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 135 €-234 €+2 369 €
2+2 135 €+1 656 €+479 €
3+2 135 €+1 748 €+387 €
4+2 135 €+1 842 €+293 €
5+2 135 €+1 939 €+196 €
6+2 135 €+2 038 €+97 €
7+2 135 €+2 139 €-4 €
8+2 135 €+2 243 €-108 €
9+2 135 €+2 349 €-214 €
10+2 135 €+2 458 €-323 €
11+2 135 €+2 569 €-434 €
12+2 135 €+2 684 €-549 €
13+2 135 €+2 801 €-666 €
14+2 135 €+2 921 €-786 €
15+2 135 €+3 044 €-909 €
16+2 135 €+3 170 €-1 035 €
17+2 135 €+3 299 €-1 164 €
18+2 135 €+3 431 €-1 296 €
19+2 135 €+3 567 €-1 432 €
20+2 135 €+3 706 €-1 571 €
21+2 135 €+3 848 €-1 713 €
22+2 135 €+3 994 €-1 859 €
23+2 135 €+4 144 €-2 009 €
24+2 135 €+4 297 €-2 162 €
25+2 135 €+4 454 €-2 319 €
Total+53 375 €+70 106 €+-16 731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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