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Vends hôtel particulier - 452.67m² - 14 pièces, 6 chambres - Nantes 44000

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface452m²
Coût Total911 150€
Loyer Annuel72 703€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+684€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 770 000 €
Surface : 452 m²
Prix au m² : 1 703,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Cellar

L’office notarial KPC NOTAIRES, SCP vous propose : Hôtel particulier à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : 14 Rue Mondésir 44000 NANTES

Immobilier.notaires et l’office notarial KPC NOTAIRES - KUHN - PICART -…

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 911 150€
Prix d'acquisition : 770 000€
Travaux : 79 550€
Valeur du bien : 849 550€
Frais de notaire : 61 600€
Coût estimé : 61 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 452m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 6059€/mois
Loyer annuel estimé : 72703€/an
Fourchette totale : 4571€ - 8031€/mois
Fourchette annuelle : 54850€ - 96368€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :911 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 503,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :265,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 768,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :439 750,82€
Coût de l'assurance :79 725,62€
Taxe foncière : 7 270,32€/an
Soit par mois : 605,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 058,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 374,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :683,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 452 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 45 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état général
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement peinture et petits travaux cosmétiques dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 550 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:33 750€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 750€ = 33750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement de sol:10 800€
    Revêtement sol pour 6 chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds pour 6 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix ont été adaptés selon les spécificités de chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 72 703 €/an
Calcul : 6 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 30 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 911 150 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 189 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 413 €
Revenus locatifs : +72 703 €
Charges déductibles : -120 413 €
Résultat foncier Année 1 : -47 710 €(Déficit de 47 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 40 863 €/an
Revenus locatifs : +72 703 €
Charges déductibles : -40 863 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 840 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26310.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 770 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 500 500 €(65% de 770 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 18 200 €/an
Calcul : 500 500 € × 3,636% = 18 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
172 703 €120 443 €30 433 €-47 740 €21 400 €26 340 €26 340 €
274 157 €40 083 €29 623 €34 075 €---
375 640 €39 244 €28 785 €36 396 €---
477 153 €38 378 €27 918 €38 776 €---
578 696 €37 481 €27 022 €41 215 €---
680 270 €36 554 €26 094 €43 716 €---
781 876 €35 595 €25 135 €46 281 €---
883 513 €34 602 €24 143 €48 911 €---
985 183 €33 576 €23 117 €51 607 €---
1086 887 €32 515 €22 055 €54 372 €---
1188 625 €31 417 €20 958 €57 208 €---
1290 397 €30 281 €19 822 €60 116 €---
1392 205 €29 107 €18 648 €63 098 €---
1494 049 €27 892 €17 433 €66 157 €---
1595 930 €26 636 €16 176 €69 295 €---
1697 849 €25 336 €14 877 €72 513 €---
1799 806 €23 992 €13 532 €75 814 €---
18101 802 €22 601 €12 142 €79 201 €---
19103 838 €21 163 €10 704 €82 675 €---
20105 915 €19 675 €9 216 €86 239 €---
21108 033 €18 137 €7 677 €89 896 €---
22110 194 €16 545 €6 086 €93 648 €---
23112 398 €14 899 €4 440 €97 498 €---
24114 646 €13 197 €2 737 €101 449 €---
25116 938 €11 436 €976 €105 503 €---
TOTAL2 328 704 €780 784 €439 751 €1 547 920 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 547 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 72 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 268 €-6 420 €+21 688 €
2+15 268 €+2 321 €+12 947 €
3+15 268 €+10 919 €+4 349 €
4+15 268 €+11 633 €+3 635 €
5+15 268 €+12 365 €+2 903 €
6+15 268 €+13 115 €+2 153 €
7+15 268 €+13 884 €+1 384 €
8+15 268 €+14 673 €+595 €
9+15 268 €+15 482 €-214 €
10+15 268 €+16 312 €-1 044 €
11+15 268 €+17 162 €-1 894 €
12+15 268 €+18 035 €-2 767 €
13+15 268 €+18 929 €-3 661 €
14+15 268 €+19 847 €-4 579 €
15+15 268 €+20 788 €-5 520 €
16+15 268 €+21 754 €-6 486 €
17+15 268 €+22 744 €-7 476 €
18+15 268 €+23 760 €-8 492 €
19+15 268 €+24 803 €-9 535 €
20+15 268 €+25 872 €-10 604 €
21+15 268 €+26 969 €-11 701 €
22+15 268 €+28 095 €-12 827 €
23+15 268 €+29 249 €-13 981 €
24+15 268 €+30 435 €-15 167 €
25+15 268 €+31 651 €-16 383 €
Total+381 700 €+464 376 €+-82 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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