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Maison 8 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleSaint-Yorre (03)
Surface170m²
Coût Total203 870€
Loyer Annuel16 739€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 641,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 170 m² - Maison 8 pièces 170 m²

SAINT YORRE- contacter l'Agence VERNET IMMO Mr BACCAUD Responsable d'agence au [Coordonnées masquées] Une vaste maison de 170 m2, non mitoyenne, à rénover entièrement, sur un terrain de 2 382 m2 avec cour à l'avant, jardin avec belle vue dégagée sur l'arrière composée au rez-de-jardin , une entrée avec placard, 2 chambres dont une avec dressing, garage. Au 1er étage, une cuisine, un séjour donnant sur balcon, 3 chambres avec placards, salle de bains, wc, dégagement. Au 2ème étage, 2 chambres avec placards, salle de douches, dégagement, grenier, combles au-dessus. Cave et vide sanitaire. Chauffage central fuel DPE : F 290 kwhep/m2.an / GES : F 91 Kgéqco2/m2.an

Surface : 170 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 210 € et 8 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Yorre
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03270
Coordonnées : 46.066246, 3.464263
Total : 203 870€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 86 150€
Valeur du bien : 195 150€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16739€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 12390€ - 22616€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,15 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 846 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-119 846€ (-52.4%)
Marge achat-revente :24 976€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 046,04€
Coût de l'assurance :17 838,63€
Taxe foncière : 1 673,94€/an
Soit par mois : 139,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 394,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central fuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 170 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: 170 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 150 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:5 100€
    Mise à jour plomberie générale: 170 m² × 30€/m² = 5100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:5 100€
    Vérification et mise à jour des évacuations: 170 m² × 30€/m² = 5100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Yorre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 739 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 870 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 381 €
Revenus locatifs : +16 739 €
Charges déductibles : -95 381 €
Résultat foncier Année 1 : -78 642 €(Déficit de 78 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 231 €/an
Revenus locatifs : +16 739 €
Charges déductibles : -9 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57241.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 739 €95 387 €6 850 €-78 648 €21 400 €57 248 €57 248 €
217 074 €9 056 €6 668 €8 019 €--49 230 €
317 416 €8 867 €6 480 €8 548 €--40 681 €
417 764 €8 673 €6 285 €9 091 €--31 590 €
518 119 €8 471 €6 084 €9 648 €--21 942 €
618 482 €8 263 €5 876 €10 219 €--11 724 €
718 851 €8 048 €5 660 €10 804 €--920 €
819 228 €7 825 €5 437 €11 404 €---
919 613 €7 594 €5 206 €12 019 €---
1020 005 €7 355 €4 968 €12 650 €---
1120 405 €7 108 €4 721 €13 297 €---
1220 813 €6 853 €4 465 €13 960 €---
1321 230 €6 589 €4 201 €14 641 €---
1421 654 €6 315 €3 928 €15 339 €---
1522 087 €6 033 €3 645 €16 055 €---
1622 529 €5 740 €3 352 €16 789 €---
1722 980 €5 437 €3 050 €17 542 €---
1823 439 €5 124 €2 737 €18 315 €---
1923 908 €4 800 €2 413 €19 108 €---
2024 386 €4 465 €2 078 €19 921 €---
2124 874 €4 118 €1 731 €20 755 €---
2225 371 €3 760 €1 372 €21 612 €---
2325 879 €3 389 €1 001 €22 490 €---
2426 396 €3 005 €617 €23 391 €---
2526 924 €2 608 €220 €24 317 €---
TOTAL536 167 €244 883 €99 046 €291 284 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 515 €-6 420 €+9 935 €
2+3 515 €0 €+3 515 €
3+3 515 €0 €+3 515 €
4+3 515 €0 €+3 515 €
5+3 515 €0 €+3 515 €
6+3 515 €0 €+3 515 €
7+3 515 €0 €+3 515 €
8+3 515 €+3 145 €+370 €
9+3 515 €+3 606 €-91 €
10+3 515 €+3 795 €-280 €
11+3 515 €+3 989 €-474 €
12+3 515 €+4 188 €-673 €
13+3 515 €+4 392 €-877 €
14+3 515 €+4 602 €-1 087 €
15+3 515 €+4 816 €-1 301 €
16+3 515 €+5 037 €-1 522 €
17+3 515 €+5 263 €-1 748 €
18+3 515 €+5 494 €-1 979 €
19+3 515 €+5 732 €-2 217 €
20+3 515 €+5 976 €-2 461 €
21+3 515 €+6 227 €-2 712 €
22+3 515 €+6 483 €-2 968 €
23+3 515 €+6 747 €-3 232 €
24+3 515 €+7 017 €-3 502 €
25+3 515 €+7 295 €-3 780 €
Total+87 875 €+87 385 €+490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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