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Achat : Appartement Antibes (06160)

VilleAntibes (06)
Surface66
Coût Total243 000
Loyer Annuel14 692
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-183
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 727,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Placards, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Antibes – Quartier La Fontonne (Avenue Jules Grec) Situé au 2ᵉ étage d'une résidence dans un secteur calme et recherché, cet appartement de type 3 pièces de 66 m² est à rénover entièrement, offrant ainsi un beau potentiel de personnalisation pour qui souhaite créer un intérieur à son goût. Il se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'un dressing, d'une salle de bains et de Wc séparés, le tout complété par un agréable balcon de 14,5 m². Une cave et un parking extérieur complètent ce bien, idéal pour un projet de rénovation dans un environnement résidentiel bien desservi, à quelques minutes en voiture du centre historique d'Antibes, des plages, du Port Vauban et de la technopole Sophia Antipolis. À saisir, en résidence principale ou en investissement locatif.

Ville : Antibes
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06160
Coordonnées : 43.589500, 7.117520
Total : 243 000
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 48 600
Valeur du bien : 228 600
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 18.55€/m²/mois
Fourchette : 14.39€ - 23.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14692€/an
Fourchette totale : 950€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 11396€ - 18942€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 000 €/m²
Basé sur :531 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 000
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-150 000 (-45.5%)
Marge achat-revente :87 000€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :70,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 284,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 173,10
Coût de l'assurance :21 262,50
Taxe foncière : 1 469,21€/an
Soit par mois : 122,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 224,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage obsolète
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour confort et efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²) + WC (1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain et WC en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et remplacement de la moquette
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 600(736 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (10 m²) × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 200
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Chambres:4 000
    Rénovation chambres (20 m²): 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture salon (15 m²): 15 m² × 100€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Antibes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 000 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 469 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 270
Revenus locatifs : +14 692
Charges déductibles : -59 270
Résultat foncier Année 1 : -44 578(Déficit de 44 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 178
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 670 €/an
Revenus locatifs : +14 692
Charges déductibles : -10 670
Résultat foncier Années 2+ : 4 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23177.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 69259 2788 358-44 58621 400 €23 186 €23 186 €
214 98610 4588 1384 528--18 658 €
315 28610 2317 9115 055--13 603 €
415 5919 9957 6765 596--8 007 €
515 9039 7527 4326 151--1 856 €
616 2219 5007 1806 722---
716 5469 2386 9197 307---
816 8778 9686 6487 909---
917 2148 6886 3688 526---
1017 5588 3986 0789 160---
1117 9108 0985 7789 812---
1218 2687 7875 46710 481---
1318 6337 4655 14611 168---
1419 0067 1324 81211 874---
1519 3866 7874 46712 599---
1619 7746 4304 11013 344---
1720 1696 0603 74114 109---
1820 5725 6773 35814 895---
1920 9845 2812 96115 703---
2021 4044 8712 55116 533---
2121 8324 4462 12617 386---
2222 2684 0061 68618 262---
2322 7143 5501 23119 163---
2423 1683 07975920 089---
2523 6312 59127121 041---
TOTAL470 593227 766121 173242 82721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 085-6 420+9 505
2+3 0850+3 085
3+3 0850+3 085
4+3 0850+3 085
5+3 0850+3 085
6+3 085+1 460+1 625
7+3 085+2 192+893
8+3 085+2 373+712
9+3 085+2 558+527
10+3 085+2 748+337
11+3 085+2 944+141
12+3 085+3 144-59
13+3 085+3 350-265
14+3 085+3 562-477
15+3 085+3 780-695
16+3 085+4 003-918
17+3 085+4 233-1 148
18+3 085+4 469-1 384
19+3 085+4 711-1 626
20+3 085+4 960-1 875
21+3 085+5 216-2 131
22+3 085+5 479-2 394
23+3 085+5 749-2 664
24+3 085+6 027-2 942
25+3 085+6 312-3 227
Total+77 125+72 848+4 277
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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