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Achat : Appartement Antibes (06160)

Bien expiré
VilleAntibes (06)
Surface66m²
Coût Total243 000€
Loyer Annuel14 692€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 727,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Placards, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Antibes – Quartier La Fontonne (Avenue Jules Grec) Situé au 2ᵉ étage d'une résidence dans un secteur calme et recherché, cet appartement de type 3 pièces de 66 m² est à rénover entièrement, offrant ainsi un beau potentiel de personnalisation pour qui souhaite créer un intérieur à son goût. Il se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'un dressing, d'une salle de bains et de Wc séparés, le tout complété par un agréable balcon de 14,5 m². Une cave et un parking extérieur complètent ce bien, idéal pour un projet de rénovation dans un environnement résidentiel bien desservi, à quelques minutes en voiture du centre historique d'Antibes, des plages, du Port Vauban et de la technopole Sophia Antipolis. À saisir, en résidence principale ou en investissement locatif.

Ville : Antibes
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06160
Coordonnées : 43.589500, 7.117520
Total : 243 000€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 48 600€
Valeur du bien : 228 600€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 18.55€/m²/mois
Fourchette : 14.39€ - 23.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14692€/an
Fourchette totale : 950€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 11396€ - 18942€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 000 €/m²
Basé sur :531 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 000 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-150 000€ (-45.5%)
Marge achat-revente :87 000€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :70,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 284,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 173,10€
Coût de l'assurance :21 262,50€
Taxe foncière : 1 469,21€/an
Soit par mois : 122,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 224,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage obsolète
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour confort et efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²) + WC (1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain et WC en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et remplacement de la moquette
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 600 €(736 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (10 m²) × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres (20 m²): 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon (15 m²): 15 m² × 100€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Antibes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 469 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 270 €
Revenus locatifs : +14 692 €
Charges déductibles : -59 270 €
Résultat foncier Année 1 : -44 578 €(Déficit de 44 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 670 €/an
Revenus locatifs : +14 692 €
Charges déductibles : -10 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23177.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 692 €59 278 €8 358 €-44 586 €21 400 €23 186 €23 186 €
214 986 €10 458 €8 138 €4 528 €--18 658 €
315 286 €10 231 €7 911 €5 055 €--13 603 €
415 591 €9 995 €7 676 €5 596 €--8 007 €
515 903 €9 752 €7 432 €6 151 €--1 856 €
616 221 €9 500 €7 180 €6 722 €---
716 546 €9 238 €6 919 €7 307 €---
816 877 €8 968 €6 648 €7 909 €---
917 214 €8 688 €6 368 €8 526 €---
1017 558 €8 398 €6 078 €9 160 €---
1117 910 €8 098 €5 778 €9 812 €---
1218 268 €7 787 €5 467 €10 481 €---
1318 633 €7 465 €5 146 €11 168 €---
1419 006 €7 132 €4 812 €11 874 €---
1519 386 €6 787 €4 467 €12 599 €---
1619 774 €6 430 €4 110 €13 344 €---
1720 169 €6 060 €3 741 €14 109 €---
1820 572 €5 677 €3 358 €14 895 €---
1920 984 €5 281 €2 961 €15 703 €---
2021 404 €4 871 €2 551 €16 533 €---
2121 832 €4 446 €2 126 €17 386 €---
2222 268 €4 006 €1 686 €18 262 €---
2322 714 €3 550 €1 231 €19 163 €---
2423 168 €3 079 €759 €20 089 €---
2523 631 €2 591 €271 €21 041 €---
TOTAL470 593 €227 766 €121 173 €242 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 085 €-6 420 €+9 505 €
2+3 085 €0 €+3 085 €
3+3 085 €0 €+3 085 €
4+3 085 €0 €+3 085 €
5+3 085 €0 €+3 085 €
6+3 085 €+1 460 €+1 625 €
7+3 085 €+2 192 €+893 €
8+3 085 €+2 373 €+712 €
9+3 085 €+2 558 €+527 €
10+3 085 €+2 748 €+337 €
11+3 085 €+2 944 €+141 €
12+3 085 €+3 144 €-59 €
13+3 085 €+3 350 €-265 €
14+3 085 €+3 562 €-477 €
15+3 085 €+3 780 €-695 €
16+3 085 €+4 003 €-918 €
17+3 085 €+4 233 €-1 148 €
18+3 085 €+4 469 €-1 384 €
19+3 085 €+4 711 €-1 626 €
20+3 085 €+4 960 €-1 875 €
21+3 085 €+5 216 €-2 131 €
22+3 085 €+5 479 €-2 394 €
23+3 085 €+5 749 €-2 664 €
24+3 085 €+6 027 €-2 942 €
25+3 085 €+6 312 €-3 227 €
Total+77 125 €+72 848 €+4 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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