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Immeuble 10 pièces 204 m²

Bien expiré
VilleCalais (62)
Surface204
Coût Total284 382
Loyer Annuel30 607
Rentabilité10.76%
Cashflow/mois+784
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 251 280 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 1 231,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CALAIS THEATRE

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Prix : 251 280 Euros * *Dont Honoraires 4.7 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 240 000 Euros

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1830 Euros et 2530 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021,2022,2023 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 703227 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2025 Prix hors honoraires : 240 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Calais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62100
Coordonnées : 50.953312, 1.852312
Total : 284 382
Prix d'acquisition : 251 280
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 264 280
Frais de notaire : 20 102
Coût estimé : 20 102
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204
Loyer prédit : 12.50€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 2551€/mois
Loyer annuel estimé : 30607€/an
Fourchette totale : 2061€ - 3157€/mois
Fourchette annuelle : 24728€ - 37884€/an
Rentabilité brute :10.76%
Fourchette de rentabilité :8.70% - 13.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 819,42 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :371 161
Prix d'achat :251 280
Décote à l'achat :-119 881 (-32.3%)
Marge achat-revente :86 779€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 382
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 511,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 096,89
Coût de l'assurance :24 883,42
Taxe foncière : 3 060,71€/an
Soit par mois : 255,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 550,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 766,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :784,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible mais non obligatoire
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible mais non obligatoire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 607 €/an
Calcul : 2 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 382 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 995 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 969
Revenus locatifs : +30 607
Charges déductibles : -26 969
Résultat foncier Année 1 : 3 638

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 969 €/an
Revenus locatifs : +30 607
Charges déductibles : -13 969
Résultat foncier Années 2+ : 16 638 €/an
Prix d'achat du bien : 251 280
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 332(65% de 251 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 939 €/an
Calcul : 163 332 € × 3,636% = 5 939
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 60726 9799 9233 628---
231 21913 7209 66417 499---
331 84413 4529 39618 392---
432 48113 1749 11819 307---
533 13012 8868 83020 244---
633 79312 5888 53221 205---
734 46912 2798 22322 189---
835 15811 9597 90323 199---
935 86111 6287 57224 233---
1036 57811 2857 22925 294---
1137 31010 9296 87326 381---
1238 05610 5616 50527 495---
1338 81710 1796 12328 638---
1439 5949 7845 72829 810---
1540 3859 3755 31931 011---
1641 1938 9514 89432 243---
1742 0178 5114 45533 506---
1842 8578 0564 00034 801---
1943 7157 5853 52936 130---
2044 5897 0963 04037 492---
2145 4816 5912 53538 890---
2246 3906 0672 01140 324---
2347 3185 5241 46841 794---
2448 2644 96290643 303---
2549 2304 37932344 850---
TOTAL980 356258 498144 097721 8580Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 721 858
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 428+1 089+5 339
2+6 428+5 250+1 178
3+6 428+5 518+910
4+6 428+5 792+636
5+6 428+6 073+355
6+6 428+6 361+67
7+6 428+6 657-229
8+6 428+6 960-532
9+6 428+7 270-842
10+6 428+7 588-1 160
11+6 428+7 914-1 486
12+6 428+8 249-1 821
13+6 428+8 591-2 163
14+6 428+8 943-2 515
15+6 428+9 303-2 875
16+6 428+9 673-3 245
17+6 428+10 052-3 624
18+6 428+10 440-4 012
19+6 428+10 839-4 411
20+6 428+11 248-4 820
21+6 428+11 667-5 239
22+6 428+12 097-5 669
23+6 428+12 538-6 110
24+6 428+12 991-6 563
25+6 428+13 455-7 027
Total+160 700+216 557+-55 857
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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