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Appartement à vendre

VilleGanges (34)
Surface67m²
Coût Total111 720€
Loyer Annuel7 083€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 373,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

A vendre appartement 3 pièces sur la commune de Ganges. Situé au deuxième et dernier étage dans une petite copropriété, cet appartement est vendu loué, idéal pour investir. Le bien possède une cuisine séparée, un séjour, deux chambres, une salle de bain et un espace qui sert de dressing. Le tout formant un ensemble d'environ 67m². A noter également la presence d'une cave. Locataire en place depuis octobre 2023. Annonce rédigée et proposée par DELENNE Maxime agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC de Nîmes sous le numéro 981 200 066.

Ville : Ganges
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34190
Coordonnées : 43.942912, 3.706852
Total : 111 720€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 12 360€
Valeur du bien : 104 360€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7083€/an
Fourchette totale : 467€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5606€ - 8951€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,92 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 033 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :+3 967€ (+4.5%)
Marge achat-revente :-23 687€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 584,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 276,86€
Coût de l'assurance :9 496,20€
Taxe foncière : 708,34€/an
Soit par mois : 59,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques éléments à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques éléments à rafraîchir.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 360 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 625€/m² = 5000€ (prix moyen pour une cuisine de 10 m², main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ganges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 083 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 198 €
Revenus locatifs : +7 083 €
Charges déductibles : -17 198 €
Résultat foncier Année 1 : -10 115 €(Déficit de 10 115 €)
Imputable sur revenu global : 10 115 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 838 €/an
Revenus locatifs : +7 083 €
Charges déductibles : -4 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 245 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 083 €17 202 €3 754 €-10 119 €10 119 €--
27 225 €4 742 €3 654 €2 483 €---
37 370 €4 639 €3 551 €2 730 €---
47 517 €4 533 €3 444 €2 984 €---
57 667 €4 422 €3 334 €3 245 €---
67 821 €4 308 €3 220 €3 513 €---
77 977 €4 190 €3 102 €3 787 €---
88 137 €4 068 €2 979 €4 069 €---
98 299 €3 941 €2 853 €4 358 €---
108 465 €3 810 €2 722 €4 655 €---
118 635 €3 675 €2 587 €4 959 €---
128 807 €3 535 €2 447 €5 272 €---
138 983 €3 390 €2 302 €5 593 €---
149 163 €3 241 €2 152 €5 922 €---
159 346 €3 086 €1 997 €6 261 €---
169 533 €2 925 €1 837 €6 608 €---
179 724 €2 759 €1 671 €6 964 €---
189 918 €2 588 €1 500 €7 331 €---
1910 117 €2 410 €1 322 €7 706 €---
2010 319 €2 227 €1 139 €8 092 €---
2110 526 €2 037 €949 €8 489 €---
2210 736 €1 840 €752 €8 896 €---
2310 951 €1 637 €549 €9 314 €---
2411 170 €1 426 €338 €9 743 €---
2511 393 €1 209 €121 €10 184 €---
TOTAL226 883 €93 842 €54 277 €133 041 €10 119 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 036 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488 €-3 036 €+4 524 €
2+1 488 €+745 €+743 €
3+1 488 €+819 €+669 €
4+1 488 €+895 €+593 €
5+1 488 €+974 €+514 €
6+1 488 €+1 054 €+434 €
7+1 488 €+1 136 €+352 €
8+1 488 €+1 221 €+267 €
9+1 488 €+1 307 €+181 €
10+1 488 €+1 396 €+92 €
11+1 488 €+1 488 €0 €
12+1 488 €+1 582 €-94 €
13+1 488 €+1 678 €-190 €
14+1 488 €+1 777 €-289 €
15+1 488 €+1 878 €-390 €
16+1 488 €+1 982 €-494 €
17+1 488 €+2 089 €-601 €
18+1 488 €+2 199 €-711 €
19+1 488 €+2 312 €-824 €
20+1 488 €+2 428 €-940 €
21+1 488 €+2 547 €-1 059 €
22+1 488 €+2 669 €-1 181 €
23+1 488 €+2 794 €-1 306 €
24+1 488 €+2 923 €-1 435 €
25+1 488 €+3 055 €-1 567 €
Total+37 200 €+39 912 €+-2 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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