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Appartement T5

Bien expiré
VilleSaint-Martin-d'Hères (38)
Surface85m²
Coût Total192 660€
Loyer Annuel11 588€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 162 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 905,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur Saint-Martin-d'Hères

Appartement à vendre dans l'état. Proche de toutes commodités: écoles, bus, pharmacie, Hypermarché Leclerc, boulangerie, marché, gymnase, terrain de foot..

A 5 minutes du Campus, et 10 minutes du centre ville de Grenoble.

Exposé sud, bel appartement de 85 m2 situé au 3 em étage sans ascenseur, Aucun vis à vis !

T5 transformable en T4, avec 2 chambres d'environ 10 m2 et 1 chambre parental avec sa salle d'eau d'environ 13m2

Grand salon avec salle à manger d'environ 25 m2 avec son balcon de 5m2 donnant vu sur un grand parc

Cuisine entièrement équipée et sa loggia d'environ 14m2, avec vu sur la bastille

Salle de bain avec douche refaite en 2024. Wc suspendu et séparé de la salle de bain.

Dégagement à l'entrée d'environ 6 m2 avec 2 placards intégrés.

Climatisation et chaudière récente Place de parking privatif Cave privatif d'environ 7 m2.

Les charges trimestriels sont d'environ 211€ (entretien chaudière compris)

À visiter sans tardé ! ( plus de photos sur demande)

Ville : Saint-Martin-d'Hères
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38400
Coordonnées : 45.167420, 5.749800
Total : 192 660€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 17 700€
Valeur du bien : 179 700€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11588€/an
Fourchette totale : 752€ - 1239€/mois
Fourchette annuelle : 9030€ - 14870€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 911,76 €/m²
Basé sur :259 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 500 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-500€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-30 160€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :57,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 020,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 070,82€
Coût de l'assurance :17 339,40€
Taxe foncière : 1 158,75€/an
Soit par mois : 96,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 965,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage récent
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des éléments sanitaires et carrelage si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (système de chauffage récent, aucune action nécessaire)
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€/fenêtre = 6800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-d'Hères (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 588 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 660 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 159 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 013 €
Revenus locatifs : +11 588 €
Charges déductibles : -27 013 €
Résultat foncier Année 1 : -15 425 €(Déficit de 15 425 €)
Imputable sur revenu global : 15 425 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 313 €/an
Revenus locatifs : +11 588 €
Charges déductibles : -9 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 275 €/an
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 588 €27 019 €6 627 €-15 431 €15 431 €--
211 819 €9 145 €6 452 €2 674 €---
312 056 €8 965 €6 272 €3 091 €---
412 297 €8 778 €6 086 €3 519 €---
512 543 €8 585 €5 892 €3 958 €---
612 794 €8 385 €5 692 €4 409 €---
713 049 €8 178 €5 485 €4 872 €---
813 310 €7 963 €5 271 €5 347 €---
913 577 €7 741 €5 049 €5 835 €---
1013 848 €7 511 €4 819 €6 337 €---
1114 125 €7 273 €4 581 €6 852 €---
1214 408 €7 027 €4 335 €7 381 €---
1314 696 €6 772 €4 080 €7 924 €---
1414 990 €6 508 €3 815 €8 482 €---
1515 290 €6 234 €3 542 €9 055 €---
1615 595 €5 951 €3 259 €9 644 €---
1715 907 €5 658 €2 966 €10 249 €---
1816 225 €5 354 €2 662 €10 871 €---
1916 550 €5 040 €2 348 €11 510 €---
2016 881 €4 715 €2 023 €12 166 €---
2117 218 €4 378 €1 686 €12 840 €---
2217 563 €4 029 €1 337 €13 534 €---
2317 914 €3 668 €976 €14 246 €---
2418 272 €3 294 €602 €14 978 €---
2518 638 €2 907 €215 €15 731 €---
TOTAL371 152 €181 079 €96 071 €190 073 €15 431 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 629 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 433 €-4 629 €+7 062 €
2+2 433 €+802 €+1 631 €
3+2 433 €+927 €+1 506 €
4+2 433 €+1 056 €+1 377 €
5+2 433 €+1 187 €+1 246 €
6+2 433 €+1 323 €+1 110 €
7+2 433 €+1 462 €+971 €
8+2 433 €+1 604 €+829 €
9+2 433 €+1 751 €+682 €
10+2 433 €+1 901 €+532 €
11+2 433 €+2 056 €+377 €
12+2 433 €+2 214 €+219 €
13+2 433 €+2 377 €+56 €
14+2 433 €+2 545 €-112 €
15+2 433 €+2 717 €-284 €
16+2 433 €+2 893 €-460 €
17+2 433 €+3 075 €-642 €
18+2 433 €+3 261 €-828 €
19+2 433 €+3 453 €-1 020 €
20+2 433 €+3 650 €-1 217 €
21+2 433 €+3 852 €-1 419 €
22+2 433 €+4 060 €-1 627 €
23+2 433 €+4 274 €-1 841 €
24+2 433 €+4 493 €-2 060 €
25+2 433 €+4 719 €-2 286 €
Total+60 825 €+57 022 €+3 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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