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Détails du bien

Bien expiré
VillePont-de-Claix (38)
Surface58m²
Coût Total126 700€
Loyer Annuel7 594€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 379,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

LE PONT DE CLAIX allée Simone de Beauvoir 3 pièces + cuisine de 58 m² situé au 6 étage avec asc, composé d'un séjour, cuisine indépendante, 2 chambres, logement exposé est-ouest, à rafraichir chauffage collectif, fenêtre pvc double vitrage, immeuble ravalé et isolé DPE cat E montant estimé des dépenses d'énergie pour un usage standard entre 1320 € et 1830 € (prix moyens des énergies indexés sur les années 2021,2022, 2023) charges et chauffage annuelles Px 80 000 € honoraires charges vendeurs. (gedeon_4149_32544890)

Ville : Pont-de-Claix
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38800
Total : 126 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 120 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7594€/an
Fourchette totale : 522€ - 767€/mois
Fourchette annuelle : 6265€ - 9205€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 654,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 729,75€
Coût de l'assurance :10 769,50€
Taxe foncière : 759,37€/an
Soit par mois : 63,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou mise à niveau du système existant
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en lino par un revêtement plus moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(695 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€ (remplacement complet incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement). Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€. Main d'œuvre: incluse.
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€. Main d'œuvre: incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Claix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 594 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 567 €
Revenus locatifs : +7 594 €
Charges déductibles : -45 567 €
Résultat foncier Année 1 : -37 973 €(Déficit de 37 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 267 €/an
Revenus locatifs : +7 594 €
Charges déductibles : -5 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16573.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 594 €45 571 €4 081 €-37 977 €21 400 €16 577 €16 577 €
27 746 €5 161 €3 970 €2 585 €--13 992 €
37 900 €5 047 €3 856 €2 854 €--11 138 €
48 058 €4 929 €3 739 €3 130 €--8 009 €
58 220 €4 807 €3 617 €3 413 €--4 596 €
68 384 €4 681 €3 491 €3 703 €--893 €
78 552 €4 551 €3 361 €4 000 €---
88 723 €4 417 €3 227 €4 306 €---
98 897 €4 278 €3 088 €4 619 €---
109 075 €4 135 €2 945 €4 940 €---
119 257 €3 987 €2 797 €5 269 €---
129 442 €3 834 €2 644 €5 607 €---
139 631 €3 676 €2 486 €5 954 €---
149 823 €3 513 €2 323 €6 310 €---
1510 020 €3 345 €2 154 €6 675 €---
1610 220 €3 170 €1 980 €7 050 €---
1710 424 €2 991 €1 800 €7 434 €---
1810 633 €2 805 €1 615 €7 828 €---
1910 846 €2 613 €1 422 €8 233 €---
2011 063 €2 414 €1 224 €8 648 €---
2111 284 €2 209 €1 019 €9 074 €---
2211 509 €1 998 €807 €9 512 €---
2311 740 €1 779 €589 €9 961 €---
2411 974 €1 553 €363 €10 422 €---
2512 214 €1 319 €129 €10 894 €---
TOTAL243 228 €128 783 €58 730 €114 444 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 595 €-6 420 €+8 015 €
2+1 595 €0 €+1 595 €
3+1 595 €0 €+1 595 €
4+1 595 €0 €+1 595 €
5+1 595 €0 €+1 595 €
6+1 595 €0 €+1 595 €
7+1 595 €+932 €+663 €
8+1 595 €+1 292 €+303 €
9+1 595 €+1 386 €+209 €
10+1 595 €+1 482 €+113 €
11+1 595 €+1 581 €+14 €
12+1 595 €+1 682 €-87 €
13+1 595 €+1 786 €-191 €
14+1 595 €+1 893 €-298 €
15+1 595 €+2 003 €-408 €
16+1 595 €+2 115 €-520 €
17+1 595 €+2 230 €-635 €
18+1 595 €+2 348 €-753 €
19+1 595 €+2 470 €-875 €
20+1 595 €+2 594 €-999 €
21+1 595 €+2 722 €-1 127 €
22+1 595 €+2 854 €-1 259 €
23+1 595 €+2 988 €-1 393 €
24+1 595 €+3 126 €-1 531 €
25+1 595 €+3 268 €-1 673 €
Total+39 875 €+34 333 €+5 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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