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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface60m²
Coût Total132 100€
Loyer Annuel8 597€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 9, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement de type T3 de 60m2 avec loggia, au 7eme Etage avec ascenseur et un balcon avec un vue dégagée sur les montagnes, situé dans une petite copropriété calme avec un parc arborée et sécurisé, DPE D

Ce bien est composé :

  • Une cuisine équipée
  • Un séjour pouvant être ouvert
  • Un balcon exposé Sud Ouest avec une vue sur la chaine de Belledonne
  • 2 chambres de 12m2 avec placards muraux
  • Une salle d'eau avec une grande douche -W.c indépendant Chauffage et eau froide Collective dans les charges

Une cave complété ce bien.

Très bonne rentabilité locative ( 7% de rentabilité nette) Ce logement n'est pas concerné par l'encadrement des loyers. Situé à Grenoble, à proximité des transports en commun, bus et tram. Pour tout renseignement, contactez nous ! Copropriété de 428 lots - dont 167 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1687.00 euros.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 132 100€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 24 100€
Valeur du bien : 124 100€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8597€/an
Fourchette totale : 558€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6699€ - 11033€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 168,86 €/m²
Basé sur :982 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 132 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-30 132€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-1 968€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 178,07€
Coût de l'assurance :11 558,75€
Taxe foncière : 859,71€/an
Soit par mois : 71,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,58€/mois
Soit par an : 1 687,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage collectif pour garantir son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement des éléments démodés.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais décor daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - papier peint vieilli
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger avec peinture si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 100 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 900€
    Rafraîchissement murs et sol dans 2 chambres: Peinture 24 m² × 60€/m² = 1440€, Parquet flottant 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement léger salon: Peinture 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 597 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 687 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 543 €
Revenus locatifs : +8 597 €
Charges déductibles : -31 543 €
Résultat foncier Année 1 : -22 946 €(Déficit de 22 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 443 €/an
Revenus locatifs : +8 597 €
Charges déductibles : -7 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1546.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 597 €31 548 €4 439 €-22 951 €21 400 €1 551 €1 551 €
28 769 €7 330 €4 321 €1 439 €--111 €
38 944 €7 208 €4 199 €1 737 €---
49 123 €7 082 €4 073 €2 042 €---
59 306 €6 951 €3 942 €2 355 €---
69 492 €6 816 €3 807 €2 676 €---
79 682 €6 677 €3 667 €3 005 €---
89 875 €6 532 €3 523 €3 343 €---
910 073 €6 383 €3 374 €3 690 €---
1010 274 €6 228 €3 219 €4 046 €---
1110 480 €6 068 €3 059 €4 412 €---
1210 689 €5 902 €2 893 €4 787 €---
1310 903 €5 731 €2 722 €5 172 €---
1411 121 €5 554 €2 545 €5 567 €---
1511 344 €5 371 €2 362 €5 973 €---
1611 571 €5 181 €2 172 €6 389 €---
1711 802 €4 985 €1 976 €6 817 €---
1812 038 €4 782 €1 773 €7 256 €---
1912 279 €4 572 €1 563 €7 706 €---
2012 524 €4 355 €1 346 €8 169 €---
2112 775 €4 131 €1 122 €8 644 €---
2213 030 €3 898 €889 €9 132 €---
2313 291 €3 658 €649 €9 633 €---
2413 557 €3 409 €400 €10 148 €---
2513 828 €3 152 €143 €10 676 €---
TOTAL275 367 €163 504 €64 178 €111 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805 €-6 420 €+8 225 €
2+1 805 €0 €+1 805 €
3+1 805 €+488 €+1 317 €
4+1 805 €+612 €+1 193 €
5+1 805 €+706 €+1 099 €
6+1 805 €+803 €+1 002 €
7+1 805 €+902 €+903 €
8+1 805 €+1 003 €+802 €
9+1 805 €+1 107 €+698 €
10+1 805 €+1 214 €+591 €
11+1 805 €+1 324 €+481 €
12+1 805 €+1 436 €+369 €
13+1 805 €+1 552 €+253 €
14+1 805 €+1 670 €+135 €
15+1 805 €+1 792 €+13 €
16+1 805 €+1 917 €-112 €
17+1 805 €+2 045 €-240 €
18+1 805 €+2 177 €-372 €
19+1 805 €+2 312 €-507 €
20+1 805 €+2 451 €-646 €
21+1 805 €+2 593 €-788 €
22+1 805 €+2 740 €-935 €
23+1 805 €+2 890 €-1 085 €
24+1 805 €+3 044 €-1 239 €
25+1 805 €+3 203 €-1 398 €
Total+45 125 €+33 559 €+11 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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