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Appartement 2 pièces 55 m²

VilleSaint-Égrève (38)
Surface55m²
Coût Total114 480€
Loyer Annuel10 527€
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 927,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 55 m² - BEAU T2 - T3 DANS IMMEUBLE RAVALE ISOLE + CAVE

Nouveauté exclusivité orpi Secteur Predieu ,appartement T2 transformable en t3 au 2ème étage sans ascenseur avec cuisine séparé, 1 chambres, avec salon double . Chauffage individuel au gaz par chaudière . Vue dégagée, quartier calme proximité commerces et Tram. Petite copropriété bien tenue. Une cave complète ce bien. Idéal investisseur ou primo-accédants. Contactez nous au plus vite ! Référence agence : 1397 Référence annonce : 0U9B-VHV-7IW Date de réalisation du diagnostic : 05/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 710 € et 1 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Égrève
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38120
Coordonnées : 45.224870, 5.686140
Total : 114 480€
Prix d'acquisition : 106 000€
Valeur du bien : 106 000€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 15.95€/m²/mois
Fourchette : 13.11€ - 19.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10527€/an
Fourchette totale : 721€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8651€ - 12809€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.56% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 269,23 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 808 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-18 808€ (-15.1%)
Marge achat-revente :10 328€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 617,75€
Coût de l'assurance :10 017,00€
Taxe foncière : 1 052,66€/an
Soit par mois : 87,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 296 €/an
Revenus locatifs : +10 527 €
Charges déductibles : -5 296 €
Résultat foncier : 5 230 €/an
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 527 €5 300 €3 847 €5 227 €---
210 737 €5 198 €3 744 €5 539 €---
310 952 €5 092 €3 639 €5 860 €---
411 171 €4 983 €3 529 €6 188 €---
511 394 €4 870 €3 416 €6 525 €---
611 622 €4 753 €3 299 €6 870 €---
711 855 €4 632 €3 178 €7 223 €---
812 092 €4 506 €3 053 €7 585 €---
912 334 €4 377 €2 924 €7 957 €---
1012 580 €4 243 €2 790 €8 337 €---
1112 832 €4 104 €2 651 €8 728 €---
1213 089 €3 961 €2 508 €9 128 €---
1313 350 €3 812 €2 359 €9 538 €---
1413 617 €3 659 €2 206 €9 958 €---
1513 890 €3 500 €2 047 €10 390 €---
1614 167 €3 336 €1 883 €10 832 €---
1714 451 €3 166 €1 713 €11 285 €---
1814 740 €2 990 €1 537 €11 750 €---
1915 035 €2 808 €1 355 €12 226 €---
2015 335 €2 620 €1 167 €12 715 €---
2115 642 €2 425 €972 €13 217 €---
2215 955 €2 224 €771 €13 731 €---
2316 274 €2 016 €562 €14 258 €---
2416 599 €1 800 €347 €14 799 €---
2516 931 €1 577 €124 €15 354 €---
TOTAL337 172 €91 951 €55 618 €245 220 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211 €+1 568 €+643 €
2+2 211 €+1 662 €+549 €
3+2 211 €+1 758 €+453 €
4+2 211 €+1 856 €+355 €
5+2 211 €+1 957 €+254 €
6+2 211 €+2 061 €+150 €
7+2 211 €+2 167 €+44 €
8+2 211 €+2 276 €-65 €
9+2 211 €+2 387 €-176 €
10+2 211 €+2 501 €-290 €
11+2 211 €+2 618 €-407 €
12+2 211 €+2 738 €-527 €
13+2 211 €+2 861 €-650 €
14+2 211 €+2 988 €-777 €
15+2 211 €+3 117 €-906 €
16+2 211 €+3 249 €-1 038 €
17+2 211 €+3 385 €-1 174 €
18+2 211 €+3 525 €-1 314 €
19+2 211 €+3 668 €-1 457 €
20+2 211 €+3 815 €-1 604 €
21+2 211 €+3 965 €-1 754 €
22+2 211 €+4 119 €-1 908 €
23+2 211 €+4 278 €-2 067 €
24+2 211 €+4 440 €-2 229 €
25+2 211 €+4 606 €-2 395 €
Total+55 275 €+73 566 €+-18 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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