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Lumineux T2 55m2 dernier étage, balcon, cellier

VilleAvignon (84)
Surface55m²
Coût Total140 340€
Loyer Annuel9 409€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 781,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une résidence soignée,

Lumineux T2 de 55m2 habitables situé au 4ème et dernier étage avec ascenseur et donnant sur un balcon exposé OUEST. Parfait état, séjour spacieux, cuisine indépendante, chambre, climatisation réversible. Proche remparts et commodités. Système de vidéosurveillance dans la résidence.

Vendu libre d'occupation

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 345 € et 585 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.934566, 4.798599
Total : 140 340€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 132 500€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9409€/an
Fourchette totale : 625€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7495€ - 11811€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 647,06 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 588 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+7 412€ (+8.2%)
Marge achat-revente :-49 752€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 432,54€
Coût de l'assurance :12 279,75€
Taxe foncière : 940,88€/an
Soit par mois : 78,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements de cuisine un peu datés
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet récent mais peut être amélioré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 409 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 782 €
Revenus locatifs : +9 409 €
Charges déductibles : -40 782 €
Résultat foncier Année 1 : -31 374 €(Déficit de 31 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 282 €/an
Revenus locatifs : +9 409 €
Charges déductibles : -6 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 126 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9973.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 409 €40 787 €4 855 €-31 378 €21 400 €9 978 €9 978 €
29 597 €6 160 €4 728 €3 437 €--6 541 €
39 789 €6 028 €4 596 €3 761 €--2 780 €
49 985 €5 892 €4 460 €4 093 €---
510 184 €5 750 €4 318 €4 434 €---
610 388 €5 604 €4 172 €4 784 €---
710 596 €5 453 €4 021 €5 143 €---
810 808 €5 296 €3 864 €5 512 €---
911 024 €5 133 €3 701 €5 891 €---
1011 244 €4 965 €3 533 €6 279 €---
1111 469 €4 791 €3 359 €6 678 €---
1211 699 €4 611 €3 178 €7 088 €---
1311 933 €4 424 €2 992 €7 509 €---
1412 171 €4 230 €2 798 €7 941 €---
1512 415 €4 030 €2 598 €8 385 €---
1612 663 €3 823 €2 390 €8 841 €---
1712 916 €3 608 €2 176 €9 309 €---
1813 175 €3 385 €1 953 €9 789 €---
1913 438 €3 155 €1 723 €10 283 €---
2013 707 €2 916 €1 484 €10 791 €---
2113 981 €2 669 €1 237 €11 312 €---
2214 261 €2 413 €981 €11 847 €---
2314 546 €2 148 €716 €12 398 €---
2414 837 €1 874 €442 €12 963 €---
2515 133 €1 590 €158 €13 544 €---
TOTAL301 367 €140 734 €70 433 €160 633 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-6 420 €+8 396 €
2+1 976 €0 €+1 976 €
3+1 976 €0 €+1 976 €
4+1 976 €+394 €+1 582 €
5+1 976 €+1 330 €+646 €
6+1 976 €+1 435 €+541 €
7+1 976 €+1 543 €+433 €
8+1 976 €+1 654 €+322 €
9+1 976 €+1 767 €+209 €
10+1 976 €+1 884 €+92 €
11+1 976 €+2 003 €-27 €
12+1 976 €+2 126 €-150 €
13+1 976 €+2 253 €-277 €
14+1 976 €+2 382 €-406 €
15+1 976 €+2 515 €-539 €
16+1 976 €+2 652 €-676 €
17+1 976 €+2 793 €-817 €
18+1 976 €+2 937 €-961 €
19+1 976 €+3 085 €-1 109 €
20+1 976 €+3 237 €-1 261 €
21+1 976 €+3 394 €-1 418 €
22+1 976 €+3 554 €-1 578 €
23+1 976 €+3 719 €-1 743 €
24+1 976 €+3 889 €-1 913 €
25+1 976 €+4 063 €-2 087 €
Total+49 400 €+48 190 €+1 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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