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Maison à vendre

VilleVarages (83)
Surface125.2m²
Coût Total174 804€
Loyer Annuel15 768€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 125.2 m²
Prix au m² : 902,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 18/08/2026, 3 étages, 3 chambres, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

MARCHANDIMMO IMMOBILIER VARAGES (83670)

À proximité de Saint-Maximin-la-Sainte-baume et de ses axes autoroutiers.

Grande maison de village de 125 m² environ sur 3 niveaux avec de beaux volumes et un agencement atypique. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une cuisine ainsi qu'une buanderie avec toilettes et lavabo. Le premier étage se compose d'un séjour d'environ 23 m² et d'une salle d'eau avec toilettes. Au deuxième étage, vous trouverez une chambre de 21 m², un bureau et un petit débarras. Enfin, le troisième et dernier étage abrite une seconde chambre de 21 m² environ. À visiter sans tarder.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Contact : Maëlys Rainaud - Agent Commercial Agence MARCHANDIMMO - Agence immobilière, achat, vente, maisons, appartements, fonds de commerce, terrains - Plus d'informations Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Varages
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83670
Coordonnées : 43.597642, 5.959825
Total : 174 804€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 52 764€
Valeur du bien : 165 764€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125.2m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 14.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15768€/an
Fourchette totale : 934€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 11207€ - 22186€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 12.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 521,13 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :315 645 €
Prix d'achat :113 000 €
Décote à l'achat :-202 645€ (-64.2%)
Marge achat-revente :140 841€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 804€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 291,84€
Coût de l'assurance :15 295,35€
Taxe foncière : 1 576,84€/an
Soit par mois : 131,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: salle de bain (8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 764 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 264€
    Isolation combles: 125.2 m² × 70€/m² = 8764€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 900€
    Peinture murs salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varages (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 768 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 804 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 764 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 029 €
Revenus locatifs : +15 768 €
Charges déductibles : -61 029 €
Résultat foncier Année 1 : -45 260 €(Déficit de 45 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 265 €/an
Revenus locatifs : +15 768 €
Charges déductibles : -8 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 504 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23860.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 768 €61 035 €6 082 €-45 266 €21 400 €23 866 €23 866 €
216 084 €8 112 €5 923 €7 972 €--15 894 €
316 405 €7 947 €5 758 €8 458 €--7 436 €
416 734 €7 777 €5 588 €8 957 €---
517 068 €7 600 €5 411 €9 468 €---
617 410 €7 417 €5 228 €9 992 €---
717 758 €7 228 €5 039 €10 530 €---
818 113 €7 031 €4 843 €11 081 €---
918 475 €6 828 €4 640 €11 647 €---
1018 845 €6 618 €4 429 €12 227 €---
1119 222 €6 400 €4 211 €12 822 €---
1219 606 €6 174 €3 985 €13 432 €---
1319 998 €5 940 €3 751 €14 058 €---
1420 398 €5 698 €3 509 €14 700 €---
1520 806 €5 447 €3 258 €15 359 €---
1621 222 €5 187 €2 998 €16 035 €---
1721 647 €4 918 €2 729 €16 729 €---
1822 080 €4 639 €2 450 €17 441 €---
1922 521 €4 350 €2 161 €18 171 €---
2022 972 €4 051 €1 862 €18 921 €---
2123 431 €3 741 €1 552 €19 690 €---
2223 900 €3 420 €1 231 €20 480 €---
2324 378 €3 088 €899 €21 290 €---
2424 865 €2 743 €555 €22 122 €---
2525 362 €2 387 €198 €22 976 €---
TOTAL505 066 €195 772 €88 292 €309 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 311 €-6 420 €+9 731 €
2+3 311 €0 €+3 311 €
3+3 311 €0 €+3 311 €
4+3 311 €+456 €+2 855 €
5+3 311 €+2 840 €+471 €
6+3 311 €+2 998 €+313 €
7+3 311 €+3 159 €+152 €
8+3 311 €+3 324 €-13 €
9+3 311 €+3 494 €-183 €
10+3 311 €+3 668 €-357 €
11+3 311 €+3 847 €-536 €
12+3 311 €+4 030 €-719 €
13+3 311 €+4 217 €-906 €
14+3 311 €+4 410 €-1 099 €
15+3 311 €+4 608 €-1 297 €
16+3 311 €+4 811 €-1 500 €
17+3 311 €+5 019 €-1 708 €
18+3 311 €+5 232 €-1 921 €
19+3 311 €+5 451 €-2 140 €
20+3 311 €+5 676 €-2 365 €
21+3 311 €+5 907 €-2 596 €
22+3 311 €+6 144 €-2 833 €
23+3 311 €+6 387 €-3 076 €
24+3 311 €+6 637 €-3 326 €
25+3 311 €+6 893 €-3 582 €
Total+82 775 €+92 788 €+-10 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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