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Maison centre village à rénover

Bien expiré
VilleSaint-Laurent-d'Agny (69)
Surface160m²
Coût Total292 780€
Loyer Annuel27 173€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+492€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 118,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2

Rare, en exclusivité, Pietrapolis Chaponost vous présente dans le centre de Saint-Laurent-d'Agny, une maison de village mitoyenne, sans extérieur, à rénover, dans un ensemble immobilier comprenant la microbrasserie La Chénou, des bureaux, salon esthétique... Vendue en plateau a aménagé comprenant un rdc et deux étages pour une surface d'environ 160 m2 avec ouvertures existantes et vélux.

Maison à rénover entièrement sans extérieur et sans stationnement. N'hésitez plus pour visiter ou faire estimer votre bien, prenez rendez-vous: https://calendly.com/s-riondet/30min?month=2024-03 Contactez Sébastien Riondet au 0647332216 ou s.riondet@pietrapolis.fr Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller Pietrapolis Lyon 3 Préfecture : Sébastien RIONDET Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 813 497 047 - https://www.pietrapolis.fr/nos-honoraires,122

Ville : Saint-Laurent-d'Agny
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69440
Coordonnées : 45.643313, 4.686077
Total : 292 780€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 99 460€
Valeur du bien : 278 460€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 14.15€/m²/mois
Fourchette : 10.24€ - 19.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2264€/mois
Loyer annuel estimé : 27173€/an
Fourchette totale : 1638€ - 3130€/mois
Fourchette annuelle : 19655€ - 37565€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 461,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :85,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 546,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 525,78€
Coût de l'assurance :25 618,25€
Taxe foncière : 2 717,28€/an
Soit par mois : 226,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 264,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 772,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :491,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 460 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Isolation:10 560€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9 600€, Main d'œuvre: 960€
  • Menuiseries:24 200€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1 100€ = 22 000€, Main d'œuvre: 2 200€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:15 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 500€/m² = 15 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-d'Agny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 264 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 173 €/an
Calcul : 2 264 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 780 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 025 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 234 €
Revenus locatifs : +27 173 €
Charges déductibles : -113 234 €
Résultat foncier Année 1 : -86 061 €(Déficit de 86 061 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 661 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 774 €/an
Revenus locatifs : +27 173 €
Charges déductibles : -13 774 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64660.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 173 €113 243 €10 041 €-86 070 €21 400 €64 670 €64 670 €
227 716 €13 519 €9 777 €14 197 €--50 473 €
328 271 €13 246 €9 504 €15 025 €--35 448 €
428 836 €12 962 €9 220 €15 874 €--19 574 €
529 413 €12 669 €8 927 €16 743 €--2 831 €
630 001 €12 366 €8 624 €17 635 €---
730 601 €12 052 €8 310 €18 549 €---
831 213 €11 727 €7 985 €19 486 €---
931 837 €11 390 €7 648 €20 447 €---
1032 474 €11 042 €7 300 €21 432 €---
1133 124 €10 681 €6 939 €22 443 €---
1233 786 €10 307 €6 565 €23 479 €---
1334 462 €9 921 €6 179 €24 541 €---
1435 151 €9 520 €5 778 €25 630 €---
1535 854 €9 106 €5 364 €26 748 €---
1636 571 €8 677 €4 935 €27 894 €---
1737 302 €8 233 €4 491 €29 070 €---
1838 049 €7 773 €4 031 €30 275 €---
1938 809 €7 297 €3 555 €31 512 €---
2039 586 €6 804 €3 062 €32 781 €---
2140 377 €6 294 €2 552 €34 083 €---
2241 185 €5 766 €2 024 €35 419 €---
2342 009 €5 219 €1 477 €36 789 €---
2442 849 €4 653 €911 €38 196 €---
2543 706 €4 067 €325 €39 639 €---
TOTAL870 354 €338 536 €145 526 €531 817 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 817 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 706 €-6 420 €+12 126 €
2+5 706 €0 €+5 706 €
3+5 706 €0 €+5 706 €
4+5 706 €0 €+5 706 €
5+5 706 €0 €+5 706 €
6+5 706 €+4 441 €+1 265 €
7+5 706 €+5 565 €+141 €
8+5 706 €+5 846 €-140 €
9+5 706 €+6 134 €-428 €
10+5 706 €+6 430 €-724 €
11+5 706 €+6 733 €-1 027 €
12+5 706 €+7 044 €-1 338 €
13+5 706 €+7 362 €-1 656 €
14+5 706 €+7 689 €-1 983 €
15+5 706 €+8 024 €-2 318 €
16+5 706 €+8 368 €-2 662 €
17+5 706 €+8 721 €-3 015 €
18+5 706 €+9 083 €-3 377 €
19+5 706 €+9 454 €-3 748 €
20+5 706 €+9 834 €-4 128 €
21+5 706 €+10 225 €-4 519 €
22+5 706 €+10 626 €-4 920 €
23+5 706 €+11 037 €-5 331 €
24+5 706 €+11 459 €-5 753 €
25+5 706 €+11 892 €-6 186 €
Total+142 650 €+159 545 €+-16 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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