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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleVillalier (11)
Surface60m²
Coût Total97 800€
Loyer Annuel6 511€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Non meublé

À 10 minutes de Carcassonne, venez découvrir cette maison d'environ 60 m² sur 3 niveaux, à finir de rénover. Toiture et électricité récentes, menuiseries PVC double vitrage déjà posées : le gros œuvre est fait.

Petit prix, petit foncier, rentabilité assurée après travaux. Une opportunité idéale pour un investissement locatif ou un premier achat malin. À saisir rapidement ! Référence agence : 2606

Ville : Villalier
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11600
Coordonnées : 43.251910, 2.421713
Total : 97 800€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 49 200€
Valeur du bien : 94 200€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 12.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6511€/an
Fourchette totale : 383€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 4597€ - 9220€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 442,57 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 554 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-41 554€ (-48.0%)
Marge achat-revente :-11 246€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 514,12€
Coût de l'assurance :8 557,50€
Taxe foncière : 651,07€/an
Soit par mois : 54,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes nécessaire pour sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 200 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
  • Chambres:6 600€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1800€ = 4200€.
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
  • Plomberie:4 800€
    Mise aux normes plomberie: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (prix moyen 2025) incluant la main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villalier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 283 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 476 €
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -53 476 €
Résultat foncier Année 1 : -46 966 €(Déficit de 46 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 276 €/an
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -4 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25565.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 511 €53 479 €3 286 €-46 969 €21 400 €25 569 €25 569 €
26 641 €4 192 €3 199 €2 449 €--23 120 €
36 774 €4 102 €3 109 €2 672 €--20 448 €
46 909 €4 009 €3 015 €2 901 €--17 547 €
57 047 €3 912 €2 919 €3 135 €--14 412 €
67 188 €3 812 €2 819 €3 376 €--11 036 €
77 332 €3 709 €2 715 €3 624 €--7 412 €
87 479 €3 602 €2 608 €3 877 €--3 535 €
97 628 €3 491 €2 498 €4 137 €---
107 781 €3 376 €2 383 €4 404 €---
117 937 €3 258 €2 265 €4 678 €---
128 095 €3 136 €2 142 €4 960 €---
138 257 €3 009 €2 015 €5 248 €---
148 422 €2 878 €1 884 €5 545 €---
158 591 €2 742 €1 749 €5 849 €---
168 763 €2 602 €1 608 €6 161 €---
178 938 €2 456 €1 463 €6 481 €---
189 117 €2 306 €1 313 €6 810 €---
199 299 €2 151 €1 157 €7 148 €---
209 485 €1 990 €997 €7 495 €---
219 675 €1 824 €830 €7 851 €---
229 868 €1 652 €658 €8 216 €---
2310 065 €1 474 €480 €8 592 €---
2410 267 €1 290 €296 €8 977 €---
2510 472 €1 099 €106 €9 373 €---
TOTAL208 541 €121 548 €47 514 €86 992 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 992 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 367 €-6 420 €+7 787 €
2+1 367 €0 €+1 367 €
3+1 367 €0 €+1 367 €
4+1 367 €0 €+1 367 €
5+1 367 €0 €+1 367 €
6+1 367 €0 €+1 367 €
7+1 367 €0 €+1 367 €
8+1 367 €0 €+1 367 €
9+1 367 €+181 €+1 186 €
10+1 367 €+1 321 €+46 €
11+1 367 €+1 404 €-37 €
12+1 367 €+1 488 €-121 €
13+1 367 €+1 575 €-208 €
14+1 367 €+1 663 €-296 €
15+1 367 €+1 755 €-388 €
16+1 367 €+1 848 €-481 €
17+1 367 €+1 944 €-577 €
18+1 367 €+2 043 €-676 €
19+1 367 €+2 144 €-777 €
20+1 367 €+2 248 €-881 €
21+1 367 €+2 355 €-988 €
22+1 367 €+2 465 €-1 098 €
23+1 367 €+2 578 €-1 211 €
24+1 367 €+2 693 €-1 326 €
25+1 367 €+2 812 €-1 445 €
Total+34 175 €+26 098 €+8 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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