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MAISON A RENOVEE

Bien expiré
VilleTurenne (19)
Surface140m²
Coût Total179 040€
Loyer Annuel15 005€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Jardin

L'Agence du Pont Cardinal immobilier vous propose à la vente une maison de 140m2 sur la commune de Turenne. Dans un environnement calme et agréable cette maison se développe sur deux niveaux avec combles aménageables et offre un fort potentiel d'aménagement. Le rez de chaussée comprend plusieurs pièces de vie à repenser selon vos besoins, cuisine, salle de bain et WC séparé. L'étage accueil l'espace nuit avec 4 chambres. Les volumes existants permettent d'envisager un projet de rénovation ambitieux pour crée une habitation confortable et adaptée aux standarts actuels. Les combles aménageables constituent un atout, offrant une surface complémentaire pouvant accueillir des chambres, bureau, salle de jeux ou tout autre espace de vie. A l'extérieur, vous trouverez un puit, un atelier ou garage ainsi qu'une vollière sur un terrain de 430m2. Ce bien s'adresse avant tout aux acquéreurs à la recherche d'un projet de rénovation. Un important budget travaux est à prévoir. Une belle oportunité de valorisation dans un secteur recherchée et touristique, à proximité du centre historique de Turenne.

Ville : Turenne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19500
Coordonnées : 45.036657, 1.591070
Total : 179 040€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 81 840€
Valeur du bien : 171 840€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1250€/mois
Loyer annuel estimé : 15005€/an
Fourchette totale : 968€ - 1614€/mois
Fourchette annuelle : 11622€ - 19373€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,52 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :218 333 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-128 333€ (-58.8%)
Marge achat-revente :39 293€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 951,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 719,90€
Coût de l'assurance :15 666,00€
Taxe foncière : 1 500,50€/an
Soit par mois : 125,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 250,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état, nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 36 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 140 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 840 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 400€
    Isolation des combles perdus: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 440€
    Peinture salon: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:11 200€
    Vérification plomberie: 140 m² × 80€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 250 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 005 €/an
Calcul : 1 250 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 040 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 208 €
Revenus locatifs : +15 005 €
Charges déductibles : -90 208 €
Résultat foncier Année 1 : -75 203 €(Déficit de 75 203 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 803 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 368 €/an
Revenus locatifs : +15 005 €
Charges déductibles : -8 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53803.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 005 €90 214 €6 247 €-75 209 €21 400 €53 809 €53 809 €
215 305 €8 211 €6 084 €7 094 €--46 715 €
315 611 €8 042 €5 915 €7 569 €--39 146 €
415 923 €7 867 €5 740 €8 056 €--31 090 €
516 242 €7 686 €5 559 €8 556 €--22 535 €
616 567 €7 499 €5 371 €9 068 €--13 467 €
716 898 €7 304 €5 177 €9 594 €--3 873 €
817 236 €7 103 €4 976 €10 133 €---
917 581 €6 894 €4 767 €10 687 €---
1017 932 €6 678 €4 551 €11 254 €---
1118 291 €6 454 €4 327 €11 837 €---
1218 657 €6 222 €4 095 €12 434 €---
1319 030 €5 982 €3 855 €13 048 €---
1419 411 €5 733 €3 606 €13 677 €---
1519 799 €5 476 €3 348 €14 323 €---
1620 195 €5 209 €3 081 €14 986 €---
1720 599 €4 932 €2 805 €15 667 €---
1821 011 €4 646 €2 518 €16 365 €---
1921 431 €4 349 €2 222 €17 082 €---
2021 859 €4 041 €1 914 €17 818 €---
2122 297 €3 723 €1 596 €18 574 €---
2222 743 €3 393 €1 266 €19 350 €---
2323 197 €3 051 €924 €20 146 €---
2423 661 €2 697 €570 €20 964 €---
2524 135 €2 331 €204 €21 804 €---
TOTAL480 615 €225 738 €90 720 €254 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 151 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 151 €-6 420 €+9 571 €
2+3 151 €0 €+3 151 €
3+3 151 €0 €+3 151 €
4+3 151 €0 €+3 151 €
5+3 151 €0 €+3 151 €
6+3 151 €0 €+3 151 €
7+3 151 €0 €+3 151 €
8+3 151 €+1 878 €+1 273 €
9+3 151 €+3 206 €-55 €
10+3 151 €+3 376 €-225 €
11+3 151 €+3 551 €-400 €
12+3 151 €+3 730 €-579 €
13+3 151 €+3 914 €-763 €
14+3 151 €+4 103 €-952 €
15+3 151 €+4 297 €-1 146 €
16+3 151 €+4 496 €-1 345 €
17+3 151 €+4 700 €-1 549 €
18+3 151 €+4 910 €-1 759 €
19+3 151 €+5 125 €-1 974 €
20+3 151 €+5 345 €-2 194 €
21+3 151 €+5 572 €-2 421 €
22+3 151 €+5 805 €-2 654 €
23+3 151 €+6 044 €-2 893 €
24+3 151 €+6 289 €-3 138 €
25+3 151 €+6 541 €-3 390 €
Total+78 775 €+76 463 €+2 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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