Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleChampagne-Mouton (16)
Surface89m²
Coût Total121 500€
Loyer Annuel8 341€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 865,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Jardin

Maison de village de 3 chambres, bon état, avec cour privée - Champagne Mouton - Située à Champagne-Mouton, charmante commune du nord Charente, cette propriété bénéficie d'un environnement rural agréable tout en restant proche des commodités du quotidien.

Le village offre des commerces et services de proximité, dans un cadre paisible, avec un accès pratique vers Ruffec, Confolens et Angoulême. Une localisation idéale pour profiter de la vie de village charentaise, au cœur de la campagne.

Ville : Champagne-Mouton
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16350
Coordonnées : 45.995378, 0.411837
Total : 121 500€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 38 340€
Valeur du bien : 115 340€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8341€/an
Fourchette totale : 535€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6420€ - 10836€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :625 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 625 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+21 375€ (+38.4%)
Marge achat-revente :-65 875€ (-118.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 628,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 058,16€
Coût de l'assurance :9 112,50€
Taxe foncière : 834,06€/an
Soit par mois : 69,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 340 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 340€
    Isolation combles: 89 m² × 60€/m² = 5340€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 500€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 1 cuisine × 300€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagne-Mouton (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 341 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 557 €
Revenus locatifs : +8 341 €
Charges déductibles : -43 557 €
Résultat foncier Année 1 : -35 216 €(Déficit de 35 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 217 €/an
Revenus locatifs : +8 341 €
Charges déductibles : -5 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13816.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 341 €43 561 €4 022 €-35 220 €21 400 €13 820 €13 820 €
28 507 €5 113 €3 915 €3 394 €--10 426 €
38 678 €5 002 €3 803 €3 676 €--6 750 €
48 851 €4 887 €3 688 €3 964 €--2 786 €
59 028 €4 768 €3 570 €4 260 €---
69 209 €4 645 €3 447 €4 563 €---
79 393 €4 518 €3 320 €4 875 €---
89 581 €4 387 €3 188 €5 194 €---
99 772 €4 251 €3 052 €5 521 €---
109 968 €4 110 €2 912 €5 857 €---
1110 167 €3 965 €2 766 €6 202 €---
1210 370 €3 815 €2 616 €6 556 €---
1310 578 €3 659 €2 461 €6 918 €---
1410 789 €3 499 €2 300 €7 291 €---
1511 005 €3 333 €2 134 €7 672 €---
1611 225 €3 161 €1 962 €8 064 €---
1711 450 €2 983 €1 785 €8 466 €---
1811 679 €2 800 €1 601 €8 879 €---
1911 912 €2 610 €1 411 €9 302 €---
2012 151 €2 414 €1 215 €9 737 €---
2112 394 €2 211 €1 012 €10 183 €---
2212 642 €2 001 €802 €10 641 €---
2312 894 €1 784 €585 €11 111 €---
2413 152 €1 559 €361 €11 593 €---
2513 415 €1 327 €129 €12 088 €---
TOTAL267 151 €126 362 €58 058 €140 789 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 752 €-6 420 €+8 172 €
2+1 752 €0 €+1 752 €
3+1 752 €0 €+1 752 €
4+1 752 €0 €+1 752 €
5+1 752 €+442 €+1 310 €
6+1 752 €+1 369 €+383 €
7+1 752 €+1 462 €+290 €
8+1 752 €+1 558 €+194 €
9+1 752 €+1 656 €+96 €
10+1 752 €+1 757 €-5 €
11+1 752 €+1 861 €-109 €
12+1 752 €+1 967 €-215 €
13+1 752 €+2 076 €-324 €
14+1 752 €+2 187 €-435 €
15+1 752 €+2 302 €-550 €
16+1 752 €+2 419 €-667 €
17+1 752 €+2 540 €-788 €
18+1 752 €+2 664 €-912 €
19+1 752 €+2 791 €-1 039 €
20+1 752 €+2 921 €-1 169 €
21+1 752 €+3 055 €-1 303 €
22+1 752 €+3 192 €-1 440 €
23+1 752 €+3 333 €-1 581 €
24+1 752 €+3 478 €-1 726 €
25+1 752 €+3 626 €-1 874 €
Total+43 800 €+42 237 €+1 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →