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Achat duplex

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface140m²
Coût Total246 760€
Loyer Annuel17 706€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 535,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

KELLER WILLIAMS REGARD VOUS PROPOSE CET APPARTEMENT DUPLEX DE CHARME EN PLEIN CŒUR D'ALÈS. ENTRE NIMES ET LES CEVENNES – UNE SITUATION IDEALE! Venez découvrir ce superbe appartement entièrement rénové, situé au 2ème étage d'une petite copropriété en plein centre-ville d'Alès. Ce duplex lumineux de 135 m² allie modernité et cachet. Vous serez séduit dès l'entrée par son vaste séjour de 32 m², baigné de lumière, et sa cuisine contemporaine de 23 m², donnant accès à une charmante cour intérieure de 9 m², idéale pour vos moments de détente. L'espace de vie comprend également : Une buanderie pratique, une salle d'eau et un WC. À l'étage, accessible par un escalier contemporain au style épuré, vous découvrirez : Une suite parentale avec dressing et salle d'eau privée, un palier pouvant servir d'espace lecture ou bureau, Une deuxième grande chambre et un bureau. Une salle d'eau et un WC supplémentaire. Annexes : Deux caves : une au premier étage et une au rez-de-chaussée. Prestations de qualité : Climatisation réversible, double vitrage. Cet appartement allie le confort moderne à l'authenticité du centre historique d'Alès. Idéal pour une famille, un couple ou un investissement locatif de qualité. Contactez dès maintenant Keller Williams pour organiser une visite et laissez vous séduire par ce bien d'exception !

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.137250, 4.092400
Total : 246 760€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 14 560€
Valeur du bien : 229 560€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1475€/mois
Loyer annuel estimé : 17706€/an
Fourchette totale : 1164€ - 1870€/mois
Fourchette annuelle : 13968€ - 22444€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 273,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 381,63€
Coût de l'assurance :20 974,60€
Taxe foncière : 1 770,56€/an
Soit par mois : 147,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 475,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 421,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon spacieux en excellent état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 560 €(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafond: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 706 €/an
Calcul : 1 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 110 €
Revenus locatifs : +17 706 €
Charges déductibles : -25 110 €
Résultat foncier Année 1 : -7 404 €(Déficit de 7 404 €)
Imputable sur revenu global : 7 404 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 550 €/an
Revenus locatifs : +17 706 €
Charges déductibles : -10 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 156 €/an
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 706 €25 117 €7 948 €-7 412 €7 412 €--
218 060 €10 342 €7 733 €7 717 €---
318 421 €10 120 €7 511 €8 301 €---
418 789 €9 891 €7 281 €8 899 €---
519 165 €9 654 €7 044 €9 511 €---
619 548 €9 409 €6 799 €10 140 €---
719 939 €9 156 €6 546 €10 784 €---
820 338 €8 894 €6 285 €11 444 €---
920 745 €8 624 €6 015 €12 121 €---
1021 160 €8 345 €5 736 €12 815 €---
1121 583 €8 057 €5 447 €13 526 €---
1222 015 €7 759 €5 150 €14 255 €---
1322 455 €7 452 €4 842 €15 003 €---
1422 904 €7 134 €4 524 €15 770 €---
1523 362 €6 806 €4 196 €16 557 €---
1623 829 €6 466 €3 857 €17 363 €---
1724 306 €6 116 €3 506 €18 190 €---
1824 792 €5 754 €3 144 €19 038 €---
1925 288 €5 380 €2 770 €19 908 €---
2025 794 €4 994 €2 384 €20 800 €---
2126 310 €4 594 €1 985 €21 715 €---
2226 836 €4 182 €1 573 €22 654 €---
2327 372 €3 756 €1 147 €23 616 €---
2427 920 €3 316 €707 €24 604 €---
2528 478 €2 861 €252 €25 617 €---
TOTAL567 115 €194 180 €114 382 €372 935 €7 412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 224 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 718 €-2 224 €+5 942 €
2+3 718 €+2 315 €+1 403 €
3+3 718 €+2 490 €+1 228 €
4+3 718 €+2 670 €+1 048 €
5+3 718 €+2 853 €+865 €
6+3 718 €+3 042 €+676 €
7+3 718 €+3 235 €+483 €
8+3 718 €+3 433 €+285 €
9+3 718 €+3 636 €+82 €
10+3 718 €+3 844 €-126 €
11+3 718 €+4 058 €-340 €
12+3 718 €+4 277 €-559 €
13+3 718 €+4 501 €-783 €
14+3 718 €+4 731 €-1 013 €
15+3 718 €+4 967 €-1 249 €
16+3 718 €+5 209 €-1 491 €
17+3 718 €+5 457 €-1 739 €
18+3 718 €+5 711 €-1 993 €
19+3 718 €+5 972 €-2 254 €
20+3 718 €+6 240 €-2 522 €
21+3 718 €+6 515 €-2 797 €
22+3 718 €+6 796 €-3 078 €
23+3 718 €+7 085 €-3 367 €
24+3 718 €+7 381 €-3 663 €
25+3 718 €+7 685 €-3 967 €
Total+92 950 €+111 881 €+-18 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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