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Achat appartement

Bien expiré
VilleNay (64)
Surface77.48m²
Coût Total160 829€
Loyer Annuel10 087€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 740 €
Surface : 77.48 m²
Prix au m² : 1 222,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 77.48 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Parquet, Chauffage individuel gaz, Travaux

Situé au centre de Nay, au premier étage d'une petite résidence, bel appartement aux jolis parquets et aux grands volumes. Double exposition, très ensoleillé. Grande chambre divisible pour faire un T3. Travaux récents, prévoir quelques peintures à refaire. Clair, lumineux et plein de charme!

Référence agence : 12166

Ville : Nay
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64800
Coordonnées : 43.181850, -0.274700
Total : 160 829€
Prix d'acquisition : 94 740€
Travaux : 58 510€
Valeur du bien : 153 250€
Frais de notaire : 7 579€
Coût estimé : 7 579€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.48m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 9.08€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10087€/an
Fourchette totale : 703€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 8439€ - 12057€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 829€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 851,33€
Coût de l'assurance :14 072,54€
Taxe foncière : 1 008,71€/an
Soit par mois : 84,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,42€/mois
Soit par an : 485,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 840,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 77.48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 visible - sol en excellent état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 510 €(755 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 100€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2100€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la salle de bain)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 087 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 829 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 885 €
Revenus locatifs : +10 087 €
Charges déductibles : -65 885 €
Résultat foncier Année 1 : -55 798 €(Déficit de 55 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 375 €/an
Revenus locatifs : +10 087 €
Charges déductibles : -7 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34398.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 581 €(65% de 94 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 239 €/an
Calcul : 61 581 € × 3,636% = 2 239 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 087 €65 891 €5 324 €-55 803 €21 400 €34 403 €34 403 €
210 289 €7 238 €5 182 €3 051 €--31 353 €
310 495 €7 091 €5 034 €3 404 €--27 949 €
410 704 €6 939 €4 882 €3 766 €--24 184 €
510 919 €6 782 €4 725 €4 137 €--20 047 €
611 137 €6 619 €4 562 €4 518 €--15 529 €
711 360 €6 451 €4 394 €4 909 €--10 620 €
811 587 €6 277 €4 220 €5 310 €--5 310 €
911 819 €6 097 €4 040 €5 722 €---
1012 055 €5 911 €3 854 €6 144 €---
1112 296 €5 719 €3 662 €6 578 €---
1212 542 €5 520 €3 463 €7 022 €---
1312 793 €5 314 €3 257 €7 479 €---
1413 049 €5 101 €3 045 €7 947 €---
1513 310 €4 882 €2 825 €8 428 €---
1613 576 €4 654 €2 598 €8 922 €---
1713 847 €4 419 €2 363 €9 428 €---
1814 124 €4 176 €2 120 €9 948 €---
1914 407 €3 925 €1 868 €10 482 €---
2014 695 €3 665 €1 608 €11 030 €---
2114 989 €3 396 €1 340 €11 593 €---
2215 289 €3 118 €1 062 €12 170 €---
2315 594 €2 831 €775 €12 763 €---
2415 906 €2 534 €477 €13 372 €---
2516 224 €2 227 €170 €13 998 €---
TOTAL323 092 €186 777 €76 851 €136 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 118 €-6 420 €+8 538 €
2+2 118 €0 €+2 118 €
3+2 118 €0 €+2 118 €
4+2 118 €0 €+2 118 €
5+2 118 €0 €+2 118 €
6+2 118 €0 €+2 118 €
7+2 118 €0 €+2 118 €
8+2 118 €0 €+2 118 €
9+2 118 €+124 €+1 994 €
10+2 118 €+1 843 €+275 €
11+2 118 €+1 973 €+145 €
12+2 118 €+2 107 €+11 €
13+2 118 €+2 244 €-126 €
14+2 118 €+2 384 €-266 €
15+2 118 €+2 528 €-410 €
16+2 118 €+2 676 €-558 €
17+2 118 €+2 828 €-710 €
18+2 118 €+2 984 €-866 €
19+2 118 €+3 145 €-1 027 €
20+2 118 €+3 309 €-1 191 €
21+2 118 €+3 478 €-1 360 €
22+2 118 €+3 651 €-1 533 €
23+2 118 €+3 829 €-1 711 €
24+2 118 €+4 012 €-1 894 €
25+2 118 €+4 199 €-2 081 €
Total+52 950 €+40 895 €+12 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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