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Appartement 2 pièces 54 m²

VilleNéris-les-Bains (03)
Surface54
Coût Total58 860
Loyer Annuel6 628
Rentabilité11.26%
Cashflow/mois+184
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 009,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement entièrement rénové et vendu meublé – Au cœur de Néris-les-Bains

REF 41084 Idéalement situé en plein centre de Néris-les-Bains, découvrez ce charmant appartement de 54,10 m², situé au 1er étage d'une résidence. Entièrement rénové avec goût et vendu entièrement meublé, il ne vous reste plus qu'à poser vos valises ! Il se compose d'une belle chambre lumineuse, d'un séjour chaleureux, d'une cuisine fonctionnelle et d'une salle d'eau moderne. Cet appartement en parfait état constitue une excellente opportunité, que ce soit pour une résidence principale, un pied-à-terre, un investissement locatif ou une location saisonnière, dans une station thermale très recherchée. Les atouts : ✔ Emplacement privilégié en centre-ville ✔ Appartement entièrement refait à neuf ✔ Vendu meublé ✔ Aucun travaux à prévoir ✔ Faibles charges Une opportunité rare sur le secteur ! Agence ORPI ALLIN IMMOBILIER [Coordonnées masquées] Référence agence : 41084 Référence annonce : NQTK-DTQ-NZK Date de réalisation du diagnostic : 04/10/2023 Prix hors honoraires : 51 750 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 730 € et 1 060 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.286500, 2.659977
Total : 58 860
Prix d'acquisition : 54 500
Valeur du bien : 54 500
Frais de notaire : 4 360
Coût estimé : 4 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6628€/an
Fourchette totale : 431€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5166€ - 8504€/an
Rentabilité brute :11.26%
Fourchette de rentabilité :8.78% - 14.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 500
Prix d'achat :54 500
Décote à l'achat :+14 000 (+34.6%)
Marge achat-revente :-18 360€ (-45.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :295,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :17,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 312,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 824,47
Coût de l'assurance :5 150,25
Taxe foncière : 662,84€/an
Soit par mois : 55,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 368,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 206 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 2 921 €/an
Revenus locatifs : +6 628
Charges déductibles : -2 921
Résultat foncier : 3 708 €/an
Prix d'achat du bien : 54 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 6282 9232 0543 706---
26 7612 8692 0003 892---
36 8962 8141 9454 083---
47 0342 7561 8874 278---
57 1752 6961 8284 478---
67 3182 6351 7664 684---
77 4652 5711 7024 894---
87 6142 5051 6365 109---
97 7662 4361 5675 330---
107 9222 3651 4965 557---
118 0802 2911 4235 789---
128 2422 2151 3466 026---
138 4062 1361 2676 270---
148 5752 0541 1866 520---
158 7461 9701 1016 776---
168 9211 8821 0137 039---
179 0991 7919227 308---
189 2811 6978287 585---
199 4671 5997307 868---
209 6561 4986298 158---
219 8491 3935258 456---
2210 0461 2854168 761---
2310 2471 1733049 075---
2410 4521 0561879 396---
2510 661936679 726---
TOTAL212 31051 54629 824160 7650Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 765
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392+1 112+280
2+1 392+1 168+224
3+1 392+1 225+167
4+1 392+1 283+109
5+1 392+1 344+48
6+1 392+1 405-13
7+1 392+1 468-76
8+1 392+1 533-141
9+1 392+1 599-207
10+1 392+1 667-275
11+1 392+1 737-345
12+1 392+1 808-416
13+1 392+1 881-489
14+1 392+1 956-564
15+1 392+2 033-641
16+1 392+2 112-720
17+1 392+2 193-801
18+1 392+2 275-883
19+1 392+2 360-968
20+1 392+2 447-1 055
21+1 392+2 537-1 145
22+1 392+2 628-1 236
23+1 392+2 722-1 330
24+1 392+2 819-1 427
25+1 392+2 918-1 526
Total+34 800+48 229+-13 429
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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