Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleLabruguière (81)
Surface253.82m²
Coût Total370 429€
Loyer Annuel24 711€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 253.82 m²
Prix au m² : 1 103,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 253 m², 6 pièces, 5 chambres, 3 salles de bain, Terrasse, 4040 m² de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Votre agence Orpi Claire Canac vous propose cette maison d'architecte des années 1990 à vendre, offrant un fort potentiel sur 253.82 m². Une environnement bucolique et une vue imprenable sur la Montagne Noire offre un cadre de vie idéal aux personnes cherchant le calme, la tranquillité et le confort d'une maison moderne. Cette maison dispose de volumes confortables et d'un potentiel d'aménagement de Grand standing (cf : Image IA) Implantée à 3 km de Labruguière, cette maison de 5 chambres dispose d'un grand séjour, d'une grande salle à manger d'un grenier aménageable, d'une cave, d'une terrasse, d'un jardin et de places de parking intérieures et extérieures. Quelques travaux à prévoir. Construction 1991. Prix demandé : 321 000 EUR. Proche de toutes commodités, idéal pour une famille. Contactez-nous pour une visite. Référence agence : 0000

Ville : Labruguière
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.502552, 2.260256
Total : 370 429€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 68 029€
Valeur du bien : 348 029€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253.82m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2059€/mois
Loyer annuel estimé : 24711€/an
Fourchette totale : 1597€ - 2656€/mois
Fourchette annuelle : 19162€ - 31867€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,09 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :311 459 €
Prix d'achat :280 000 €
Décote à l'achat :-31 459€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-58 970€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :370 429€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 844,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :148,17€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 992,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 931,93€
Coût de l'assurance :44 451,48€
Taxe foncière : 2 471,14€/an
Soit par mois : 205,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 059,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 198,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 253.82 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 253.82 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, rafraîchissement des finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 029 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:15 629€
    Isolation des combles perdus: 253.82 m² × 60€/m² = 15229€, Main d'œuvre: 400€
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement de 8 fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€/fenêtre = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8000€ (plomberie, électricité, finitions incluses)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000€
    Rénovation de 5 chambres (75 m²): Revêtement sol: 75 m² × 60€/m² = 4500€, Peinture: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Électricité: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labruguière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 529€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 711 €/an
Calcul : 2 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 370 429 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 778 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 029 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 897 €
Revenus locatifs : +24 711 €
Charges déductibles : -84 897 €
Résultat foncier Année 1 : -60 185 €(Déficit de 60 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 868 €/an
Revenus locatifs : +24 711 €
Charges déductibles : -16 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38785.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 711 €84 909 €12 630 €-60 197 €21 400 €38 797 €38 797 €
225 206 €16 547 €12 297 €8 659 €--30 138 €
325 710 €16 202 €11 953 €9 508 €--20 630 €
426 224 €15 845 €11 596 €10 379 €--10 251 €
526 748 €15 475 €11 226 €11 273 €---
627 283 €15 093 €10 844 €12 190 €---
727 829 €14 697 €10 448 €13 132 €---
828 386 €14 288 €10 039 €14 098 €---
928 953 €13 864 €9 615 €15 090 €---
1029 532 €13 425 €9 176 €16 107 €---
1130 123 €12 971 €8 722 €17 152 €---
1230 726 €12 501 €8 251 €18 225 €---
1331 340 €12 014 €7 765 €19 326 €---
1431 967 €11 510 €7 261 €20 457 €---
1532 606 €10 989 €6 740 €21 617 €---
1633 258 €10 449 €6 200 €22 809 €---
1733 923 €9 891 €5 642 €24 033 €---
1834 602 €9 313 €5 064 €25 289 €---
1935 294 €8 714 €4 465 €26 579 €---
2036 000 €8 095 €3 846 €27 905 €---
2136 720 €7 454 €3 205 €29 266 €---
2237 454 €6 791 €2 541 €30 664 €---
2338 203 €6 104 €1 855 €32 099 €---
2438 967 €5 393 €1 144 €33 574 €---
2539 747 €4 657 €408 €35 089 €---
TOTAL791 514 €357 191 €182 932 €434 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 434 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 189 €-6 420 €+11 609 €
2+5 189 €0 €+5 189 €
3+5 189 €0 €+5 189 €
4+5 189 €0 €+5 189 €
5+5 189 €+307 €+4 882 €
6+5 189 €+3 657 €+1 532 €
7+5 189 €+3 940 €+1 249 €
8+5 189 €+4 229 €+960 €
9+5 189 €+4 527 €+662 €
10+5 189 €+4 832 €+357 €
11+5 189 €+5 146 €+43 €
12+5 189 €+5 467 €-278 €
13+5 189 €+5 798 €-609 €
14+5 189 €+6 137 €-948 €
15+5 189 €+6 485 €-1 296 €
16+5 189 €+6 843 €-1 654 €
17+5 189 €+7 210 €-2 021 €
18+5 189 €+7 587 €-2 398 €
19+5 189 €+7 974 €-2 785 €
20+5 189 €+8 371 €-3 182 €
21+5 189 €+8 780 €-3 591 €
22+5 189 €+9 199 €-4 010 €
23+5 189 €+9 630 €-4 441 €
24+5 189 €+10 072 €-4 883 €
25+5 189 €+10 527 €-5 338 €
Total+129 725 €+130 297 €+-572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →