Appartement à vendre

Bien expiré

VilleTroyes (10)

Surface59.4m²

Coût Total109 800€

Loyer Annuel8 994€

Rentabilité8.19%

Cashflow/mois+99€

Prix : 87 000 €

Surface : 59.4 m²

Prix au m² : 1 464,65 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 0

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Salon (total 20,77 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Gardien, Pas de balcon, Pas de cave

Nous vous proposons à la vente un charmant appartement de type 2 au rez-de-chausée refait à neuf d'une superficie de 59m2, situé dans une résidence sénior sécurisée et conviviale. Idéal pour les personnes souhaitant vivre dans un cadre paisible tout en bénéficiant de services adaptés. Situé dans un quartier calme, à proximité des commerces et transports en commun. Cet appartement est composé d'une entrée avec de nombreux rangements, une cuisine avec cellier, un salon spacieux et lumineux, une chambre, salle de bain avec douche, et wc. La résidence propose de nombreux services :

Accès sécurisé, des espaces communs ( salon, salle d'activités), services d'assistance disponibles, animations et activités porposées.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Idéal Investisseurs !

Ville : Troyes

Département : Aube

Région : Grand Est

Code postal : 10000

Coordonnées : 48.298959, 4.058879

Total : 109 800€

Prix d'acquisition : 87 000€

Travaux : 15 840€

Valeur du bien : 102 840€

Frais de notaire : 6 960€

Coût estimé : 6 960€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 59.4m²

Loyer prédit : 12.62€/m²/mois

Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois

Loyer total estimé : 750€/mois

Loyer annuel estimé : 8994€/an

Fourchette totale : 599€ - 937€/mois

Fourchette annuelle : 7193€ - 11247€/an

Rentabilité brute :8.19%

Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.24%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 706,6 €/m²

Basé sur :554 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :101 372 €

Prix d'achat :87 000 €

Décote à l'achat :-14 372€ (-14.2%)

Marge achat-revente :-8 428€ (-8.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :109 800€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,81€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :32,03€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 575,84€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 344,07€

Coût de l'assurance :9 607,50€

Taxe foncière : 899,45€/an

Soit par mois : 74,95€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 749,54€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 650,79€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :98,75€/mois

✓ Investissement autofinancé

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 994 €/an

Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 686 €/an

Base de calcul : Emprunt de 109 800 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 384 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 840 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 809 €

Revenus locatifs : +8 994 €

Charges déductibles : -20 809 €

Résultat foncier Année 1 : -11 815 €(Déficit de 11 815 €)

Imputable sur revenu global : 11 815 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 969 €/an

Revenus locatifs : +8 994 €

Charges déductibles : -4 969 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 025 €/an

Prix d'achat du bien : 87 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 056 €/an

Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 994 €	20 813 €	3 689 €	-11 819 €	11 819 €	-	-
2	9 174 €	4 875 €	3 591 €	4 299 €	-	-	-
3	9 358 €	4 774 €	3 490 €	4 584 €	-	-	-
4	9 545 €	4 669 €	3 385 €	4 876 €	-	-	-
5	9 736 €	4 560 €	3 277 €	5 175 €	-	-	-
6	9 931 €	4 448 €	3 164 €	5 482 €	-	-	-
7	10 129 €	4 332 €	3 048 €	5 797 €	-	-	-
8	10 332 €	4 212 €	2 928 €	6 120 €	-	-	-
9	10 538 €	4 088 €	2 804 €	6 451 €	-	-	-
10	10 749 €	3 959 €	2 676 €	6 790 €	-	-	-
11	10 964 €	3 826 €	2 543 €	7 138 €	-	-	-
12	11 184 €	3 689 €	2 405 €	7 495 €	-	-	-
13	11 407 €	3 546 €	2 263 €	7 861 €	-	-	-
14	11 635 €	3 399 €	2 115 €	8 236 €	-	-	-
15	11 868 €	3 247 €	1 963 €	8 621 €	-	-	-
16	12 105 €	3 089 €	1 806 €	9 016 €	-	-	-
17	12 347 €	2 926 €	1 643 €	9 421 €	-	-	-
18	12 594 €	2 758 €	1 474 €	9 837 €	-	-	-
19	12 846 €	2 583 €	1 299 €	10 263 €	-	-	-
20	13 103 €	2 403 €	1 119 €	10 701 €	-	-	-
21	13 365 €	2 216 €	932 €	11 149 €	-	-	-
22	13 633 €	2 023 €	739 €	11 610 €	-	-	-
23	13 905 €	1 823 €	539 €	12 082 €	-	-	-
24	14 183 €	1 616 €	332 €	12 567 €	-	-	-
25	14 467 €	1 402 €	119 €	13 065 €	-	-	-
TOTAL	288 096 €	101 278 €	53 344 €	186 818 €	11 819 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 546 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 818 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 994 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 889 €	-3 546 €	+5 435 €
2	+1 889 €	+1 290 €	+599 €
3	+1 889 €	+1 375 €	+514 €
4	+1 889 €	+1 463 €	+426 €
5	+1 889 €	+1 553 €	+336 €
6	+1 889 €	+1 645 €	+244 €
7	+1 889 €	+1 739 €	+150 €
8	+1 889 €	+1 836 €	+53 €
9	+1 889 €	+1 935 €	-46 €
10	+1 889 €	+2 037 €	-148 €
11	+1 889 €	+2 141 €	-252 €
12	+1 889 €	+2 248 €	-359 €
13	+1 889 €	+2 358 €	-469 €
14	+1 889 €	+2 471 €	-582 €
15	+1 889 €	+2 586 €	-697 €
16	+1 889 €	+2 705 €	-816 €
17	+1 889 €	+2 826 €	-937 €
18	+1 889 €	+2 951 €	-1 062 €
19	+1 889 €	+3 079 €	-1 190 €
20	+1 889 €	+3 210 €	-1 321 €
21	+1 889 €	+3 345 €	-1 456 €
22	+1 889 €	+3 483 €	-1 594 €
23	+1 889 €	+3 625 €	-1 736 €
24	+1 889 €	+3 770 €	-1 881 €
25	+1 889 €	+3 919 €	-2 030 €
Total	+47 225 €	+56 045 €	+-8 820 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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