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Maison de plain pied sur terrain d'environ 5000m2 secteur Tr

VilleEstissac (10)
Surface73m²
Coût Total127 400€
Loyer Annuel7 339€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 198,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 1, Jardin

A vendre, 20 min de Troyes, secteur Estissac proche commerces, maison de 73m2 de plain pied à rénover ( toiture, isolation, électricité...) comprenant: grand salon séjour, cuisine, salle de douche, wc, deux chambres. Construction parpaing, toiture fibro. Chauggahe électrique+ cheminée insert. Une dépendance d'environ 200m2 en parpaing, toiture fibro. Terrain d'environ 5000m2. Raccordée au tout à l'égout. MANDAT:1450. Prix frais d'agence inclus charge acquéreur hors frais de notaire. Faire offre. Vendu par agence DAO Immobilier, 113 av Galliéni, 10300 Sainte Savine et Aix en Othe.

  • https://dao-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Estissac
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10190
Coordonnées : 48.268326, 3.808221
Total : 127 400€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 32 900€
Valeur du bien : 120 400€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7339€/an
Fourchette totale : 471€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 5650€ - 9532€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 262,63 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 172 €
Prix d'achat :87 500 €
Décote à l'achat :-4 672€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-35 228€ (-38.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 667,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 894,67€
Coût de l'assurance :10 829,00€
Taxe foncière : 733,88€/an
Soit par mois : 61,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 423 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (73 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 840€
    Isolation toiture: 73 m² × 80€/m² = 5840€, Main d'œuvre: 10% soit 585€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Rafraîchissement chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 339 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 344 €
Revenus locatifs : +7 339 €
Charges déductibles : -38 344 €
Résultat foncier Année 1 : -31 005 €(Déficit de 31 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 444 €/an
Revenus locatifs : +7 339 €
Charges déductibles : -5 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9604.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 339 €38 348 €4 281 €-31 009 €21 400 €9 609 €9 609 €
27 486 €5 334 €4 167 €2 152 €--7 457 €
37 635 €5 216 €4 049 €2 419 €--5 038 €
47 788 €5 095 €3 928 €2 693 €--2 345 €
57 944 €4 969 €3 802 €2 975 €---
68 103 €4 839 €3 672 €3 264 €---
78 265 €4 704 €3 537 €3 561 €---
88 430 €4 565 €3 398 €3 865 €---
98 599 €4 421 €3 254 €4 178 €---
108 771 €4 271 €3 104 €4 499 €---
118 946 €4 117 €2 950 €4 829 €---
129 125 €3 958 €2 790 €5 167 €---
139 307 €3 792 €2 625 €5 515 €---
149 494 €3 622 €2 455 €5 872 €---
159 683 €3 445 €2 278 €6 239 €---
169 877 €3 262 €2 095 €6 615 €---
1710 075 €3 073 €1 906 €7 002 €---
1810 276 €2 877 €1 710 €7 399 €---
1910 482 €2 675 €1 508 €7 807 €---
2010 691 €2 465 €1 298 €8 226 €---
2110 905 €2 249 €1 082 €8 656 €---
2211 123 €2 025 €858 €9 099 €---
2311 346 €1 793 €626 €9 553 €---
2411 573 €1 553 €386 €10 020 €---
2511 804 €1 305 €138 €10 499 €---
TOTAL235 065 €123 971 €61 895 €111 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 541 €-6 420 €+7 961 €
2+1 541 €0 €+1 541 €
3+1 541 €0 €+1 541 €
4+1 541 €0 €+1 541 €
5+1 541 €+189 €+1 352 €
6+1 541 €+979 €+562 €
7+1 541 €+1 068 €+473 €
8+1 541 €+1 160 €+381 €
9+1 541 €+1 253 €+288 €
10+1 541 €+1 350 €+191 €
11+1 541 €+1 449 €+92 €
12+1 541 €+1 550 €-9 €
13+1 541 €+1 655 €-114 €
14+1 541 €+1 762 €-221 €
15+1 541 €+1 872 €-331 €
16+1 541 €+1 985 €-444 €
17+1 541 €+2 101 €-560 €
18+1 541 €+2 220 €-679 €
19+1 541 €+2 342 €-801 €
20+1 541 €+2 468 €-927 €
21+1 541 €+2 597 €-1 056 €
22+1 541 €+2 730 €-1 189 €
23+1 541 €+2 866 €-1 325 €
24+1 541 €+3 006 €-1 465 €
25+1 541 €+3 150 €-1 609 €
Total+38 525 €+33 328 €+5 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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