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T2 Beauregard

VilleRennes (35)
Surface116m²
Coût Total213 630€
Loyer Annuel23 016€
Rentabilité10.77%
Cashflow/mois+594€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 594,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A quelques pas du parc de Beauregard, ce T2 se situe derrière une petite place commerciale (pl Eugène Aulnette) dans un quartier calme et fleurie où vous y trouverez un supermarché, pharmacie, boulangerie, tabac/presse, restaurant... ainsi qu'un marché tous les mardis.

Situé au 1ER étage, le logement se compose de:

  • Un sejour/cuisine ouverte de 24,30 m2
  • Une chambre de 12,55 m2
  • Une salle de bain de 4m2 type suite parentale, dans la chambre.
  • De WC séparés
  • Un balcon de 4,10m2
  • Une place de parking dans un garage souterrain

N'hesitez pas pour d'autres photos.

TRANSPORT: De nombreuse ligne de bus tout autour du logement et le métro Villejean à 10/15 minutes à pied.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.129800, -1.699470
Total : 213 630€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 13 830€
Valeur du bien : 198 830€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 20.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1918€/mois
Loyer annuel estimé : 23016€/an
Fourchette totale : 1557€ - 2363€/mois
Fourchette annuelle : 18680€ - 28358€/an
Rentabilité brute :10.77%
Fourchette de rentabilité :8.74% - 13.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 403,11 €/m²
Basé sur :272 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :394 761 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-209 761€ (-53.1%)
Marge achat-revente :181 131€ (45.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 131,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 214,64€
Coût de l'assurance :18 692,63€
Taxe foncière : 2 301,57€/an
Soit par mois : 191,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 917,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 323,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :594,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et vérification des joints de la douche à l'italienne.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 830 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification des joints: 420€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 016 €/an
Calcul : 1 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 630 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 263 €
Revenus locatifs : +23 016 €
Charges déductibles : -24 263 €
Résultat foncier Année 1 : -1 247 €(Déficit de 1 247 €)
Imputable sur revenu global : 1 247 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 433 €/an
Revenus locatifs : +23 016 €
Charges déductibles : -10 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 583 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 016 €24 270 €7 390 €-1 254 €1 254 €--
223 476 €10 246 €7 197 €13 230 €---
323 946 €10 045 €6 996 €13 900 €---
424 424 €9 838 €6 789 €14 587 €---
524 913 €9 623 €6 574 €15 290 €---
625 411 €9 400 €6 351 €16 011 €---
725 919 €9 170 €6 120 €16 750 €---
826 438 €8 931 €5 882 €17 507 €---
926 967 €8 684 €5 634 €18 283 €---
1027 506 €8 427 €5 378 €19 078 €---
1128 056 €8 162 €5 113 €19 894 €---
1228 617 €7 888 €4 838 €20 729 €---
1329 190 €7 603 €4 554 €21 586 €---
1429 773 €7 309 €4 260 €22 464 €---
1530 369 €7 004 €3 955 €23 365 €---
1630 976 €6 688 €3 639 €24 288 €---
1731 596 €6 361 €3 312 €25 235 €---
1832 228 €6 022 €2 973 €26 205 €---
1932 872 €5 672 €2 622 €27 200 €---
2033 530 €5 308 €2 259 €28 221 €---
2134 200 €4 932 €1 883 €29 268 €---
2234 884 €4 543 €1 494 €30 341 €---
2335 582 €4 140 €1 090 €31 442 €---
2436 293 €3 722 €673 €32 572 €---
2537 019 €3 289 €240 €33 730 €---
TOTAL737 201 €197 277 €107 215 €539 924 €1 254 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 376 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 539 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 833 €-376 €+5 209 €
2+4 833 €+3 969 €+864 €
3+4 833 €+4 170 €+663 €
4+4 833 €+4 376 €+457 €
5+4 833 €+4 587 €+246 €
6+4 833 €+4 803 €+30 €
7+4 833 €+5 025 €-192 €
8+4 833 €+5 252 €-419 €
9+4 833 €+5 485 €-652 €
10+4 833 €+5 724 €-891 €
11+4 833 €+5 968 €-1 135 €
12+4 833 €+6 219 €-1 386 €
13+4 833 €+6 476 €-1 643 €
14+4 833 €+6 739 €-1 906 €
15+4 833 €+7 009 €-2 176 €
16+4 833 €+7 286 €-2 453 €
17+4 833 €+7 570 €-2 737 €
18+4 833 €+7 862 €-3 029 €
19+4 833 €+8 160 €-3 327 €
20+4 833 €+8 466 €-3 633 €
21+4 833 €+8 780 €-3 947 €
22+4 833 €+9 102 €-4 269 €
23+4 833 €+9 433 €-4 600 €
24+4 833 €+9 771 €-4 938 €
25+4 833 €+10 119 €-5 286 €
Total+120 825 €+161 977 €+-41 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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