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Hotel particulier 11 pièces 447 m²

Bien expiré
VilleLaroque-d'Olmes (09)
Surface447m²
Coût Total507 140€
Loyer Annuel49 277€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+1 048€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 458 000 €
Surface : 447 m²
Prix au m² : 1 024,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Hôtel Particulier de 11 pièces principales

Découvrez cette demeure de style colonial, un véritable trésor chargé d'histoire, nichée dans un cadre idyllique au cœur de la nature. Ses volumes impressionnants vous laisseront sans voix, offrant un espace de vie exceptionnel. Cette propriété dispose de dépendances, ajoutant à son charme un énorme potentiel à ne pas rater. Honoraires à charge acquéreur : 5.3%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 541-140L Date de réalisation du diagnostic : 03/07/2025 Prix hors honoraires : 434 948 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 19 920 € et 27 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Laroque-d'Olmes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09600
Coordonnées : 42.970620, 1.870440
Total : 507 140€
Prix d'acquisition : 458 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 470 500€
Frais de notaire : 36 640€
Coût estimé : 36 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 447m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 4106€/mois
Loyer annuel estimé : 49277€/an
Fourchette totale : 3177€ - 5307€/mois
Fourchette annuelle : 38129€ - 63685€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :507 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 495,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :152,14€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 647,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 525,92€
Coût de l'assurance :45 642,60€
Taxe foncière : 4 927,69€/an
Soit par mois : 410,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 106,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 058,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 048,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 447 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la classe énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 56 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 447 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 447 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer la classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(28 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 277 €/an
Calcul : 4 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 507 140 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 826 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 928 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 975 €
Revenus locatifs : +49 277 €
Charges déductibles : -35 975 €
Résultat foncier Année 1 : 13 302 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 475 €/an
Revenus locatifs : +49 277 €
Charges déductibles : -23 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 802 €/an
Prix d'achat du bien : 458 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 297 700 €(65% de 458 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 825 €/an
Calcul : 297 700 € × 3,636% = 10 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 277 €35 991 €16 737 €13 286 €---
250 262 €23 043 €16 289 €27 220 €---
351 268 €22 580 €15 826 €28 688 €---
452 293 €22 101 €15 347 €30 192 €---
553 339 €21 606 €14 852 €31 733 €---
654 406 €21 094 €14 340 €33 312 €---
755 494 €20 564 €13 811 €34 929 €---
856 604 €20 017 €13 264 €36 587 €---
957 736 €19 451 €12 698 €38 284 €---
1058 891 €18 866 €12 113 €40 024 €---
1160 068 €18 261 €11 508 €41 807 €---
1261 270 €17 636 €10 883 €43 634 €---
1362 495 €16 990 €10 236 €45 506 €---
1463 745 €16 321 €9 568 €47 424 €---
1565 020 €15 630 €8 876 €49 390 €---
1666 320 €14 915 €8 162 €51 405 €---
1767 647 €14 176 €7 423 €53 470 €---
1869 000 €13 412 €6 659 €55 587 €---
1970 380 €12 623 €5 869 €57 757 €---
2071 787 €11 806 €5 053 €59 981 €---
2173 223 €10 962 €4 208 €62 261 €---
2274 687 €10 089 €3 335 €64 599 €---
2376 181 €9 186 €2 433 €66 995 €---
2477 705 €8 253 €1 500 €69 452 €---
2579 259 €7 288 €535 €71 971 €---
TOTAL1 578 355 €422 861 €241 526 €1 155 494 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 155 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 348 €+3 986 €+6 362 €
2+10 348 €+8 166 €+2 182 €
3+10 348 €+8 606 €+1 742 €
4+10 348 €+9 058 €+1 290 €
5+10 348 €+9 520 €+828 €
6+10 348 €+9 994 €+354 €
7+10 348 €+10 479 €-131 €
8+10 348 €+10 976 €-628 €
9+10 348 €+11 485 €-1 137 €
10+10 348 €+12 007 €-1 659 €
11+10 348 €+12 542 €-2 194 €
12+10 348 €+13 090 €-2 742 €
13+10 348 €+13 652 €-3 304 €
14+10 348 €+14 227 €-3 879 €
15+10 348 €+14 817 €-4 469 €
16+10 348 €+15 422 €-5 074 €
17+10 348 €+16 041 €-5 693 €
18+10 348 €+16 676 €-6 328 €
19+10 348 €+17 327 €-6 979 €
20+10 348 €+17 994 €-7 646 €
21+10 348 €+18 678 €-8 330 €
22+10 348 €+19 380 €-9 032 €
23+10 348 €+20 098 €-9 750 €
24+10 348 €+20 836 €-10 488 €
25+10 348 €+21 591 €-11 243 €
Total+258 700 €+346 648 €+-87 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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