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Immeuble 6 pièces 125 m²

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface125m²
Coût Total215 320€
Loyer Annuel17 468€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 272 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 125 m²

[URL masquée pour votre sécurité]/ Immeuble de rapport situé à proximité des commodités comprenant 3 appartements T2 actuellement loués : deux au rez-de-chaussée et un au premier étage, chacun composé d'un salon, d'une cuisine, d'une chambre et d'une salle d'eau avec WC. Cave pour chaque logement. /CONTACT : [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées].

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/06/2026

Consommation énergie primaire : 336 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 330 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 480 € et 3 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.158287, 1.530055
Total : 215 320€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 43 600€
Valeur du bien : 202 600€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.65€/m²/mois
Fourchette : 9.14€ - 14.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1456€/mois
Loyer annuel estimé : 17468€/an
Fourchette totale : 1143€ - 1854€/mois
Fourchette annuelle : 13713€ - 22250€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 920 €/m²
Basé sur :451 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 000 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-81 000€ (-33.8%)
Marge achat-revente :24 680€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 144,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 103,05€
Coût de l'assurance :18 840,50€
Taxe foncière : 1 746,75€/an
Soit par mois : 145,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 455,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain (1 par appartement)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des placards et électroménager
Quantité: 3 cuisines (1 par appartement)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 3 000€ = 9 000€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 3 cuisines × 2 000€ = 6 000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2 700€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 468 €/an
Calcul : 1 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 754 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 606 €
Revenus locatifs : +17 468 €
Charges déductibles : -53 606 €
Résultat foncier Année 1 : -36 139 €(Déficit de 36 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 739 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 006 €/an
Revenus locatifs : +17 468 €
Charges déductibles : -10 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14738.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 468 €53 613 €7 513 €-36 146 €21 400 €14 746 €14 746 €
217 817 €9 817 €7 317 €8 000 €--6 746 €
318 173 €9 614 €7 114 €8 559 €---
418 537 €9 404 €6 904 €9 133 €---
518 907 €9 186 €6 686 €9 721 €---
619 286 €8 960 €6 460 €10 325 €---
719 671 €8 726 €6 226 €10 945 €---
820 065 €8 484 €5 984 €11 580 €---
920 466 €8 233 €5 733 €12 233 €---
1020 875 €7 974 €5 473 €12 902 €---
1121 293 €7 704 €5 204 €13 589 €---
1221 719 €7 425 €4 925 €14 293 €---
1322 153 €7 137 €4 636 €15 016 €---
1422 596 €6 837 €4 337 €15 759 €---
1523 048 €6 527 €4 027 €16 521 €---
1623 509 €6 206 €3 706 €17 303 €---
1723 979 €5 874 €3 373 €18 106 €---
1824 459 €5 529 €3 029 €18 930 €---
1924 948 €5 172 €2 672 €19 776 €---
2025 447 €4 802 €2 302 €20 644 €---
2125 956 €4 419 €1 919 €21 536 €---
2226 475 €4 023 €1 522 €22 452 €---
2327 004 €3 612 €1 111 €23 393 €---
2427 545 €3 186 €686 €24 358 €---
2528 095 €2 745 €245 €25 350 €---
TOTAL559 490 €215 212 €109 103 €344 277 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 668 €-6 420 €+10 088 €
2+3 668 €0 €+3 668 €
3+3 668 €+544 €+3 124 €
4+3 668 €+2 740 €+928 €
5+3 668 €+2 916 €+752 €
6+3 668 €+3 098 €+570 €
7+3 668 €+3 283 €+385 €
8+3 668 €+3 474 €+194 €
9+3 668 €+3 670 €-2 €
10+3 668 €+3 871 €-203 €
11+3 668 €+4 077 €-409 €
12+3 668 €+4 288 €-620 €
13+3 668 €+4 505 €-837 €
14+3 668 €+4 728 €-1 060 €
15+3 668 €+4 956 €-1 288 €
16+3 668 €+5 191 €-1 523 €
17+3 668 €+5 432 €-1 764 €
18+3 668 €+5 679 €-2 011 €
19+3 668 €+5 933 €-2 265 €
20+3 668 €+6 193 €-2 525 €
21+3 668 €+6 461 €-2 793 €
22+3 668 €+6 736 €-3 068 €
23+3 668 €+7 018 €-3 350 €
24+3 668 €+7 308 €-3 640 €
25+3 668 €+7 605 €-3 937 €
Total+91 700 €+103 283 €+-11 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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