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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface66m²
Coût Total112 590€
Loyer Annuel6 743€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 83 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 257,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, calme

Bersot Immobilier vous propose dans une petite copropriété ,un Appartement type F3 en duplex , avec entrée individuelle comprenant une cuisine, un salon , deux chambres, une salle de bain avec baignoire, un wc et un cellier buanderie chaufferie au rez de chaussée.

parking privatif.

Logement actuellement loué 560 €+ 40 € de charges

idéal investisseur Copropriété de 7 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 860.00 euros.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.617057, 6.153277
Total : 112 590€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 22 950€
Valeur du bien : 105 950€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6743€/an
Fourchette totale : 442€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5308€ - 8566€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 133,33 €/m²
Basé sur :287 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 800 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+8 200€ (+11.0%)
Marge achat-revente :-37 790€ (-50.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 049,56€
Coût de l'assurance :9 851,62€
Taxe foncière : 674,31€/an
Soit par mois : 56,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 561,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais mise à jour recommandée pour confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement de quelques éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 950 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 743 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 590 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 423 €
Revenus locatifs : +6 743 €
Charges déductibles : -28 423 €
Résultat foncier Année 1 : -21 680 €(Déficit de 21 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 280 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 473 €/an
Revenus locatifs : +6 743 €
Charges déductibles : -5 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 280.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 743 €28 427 €3 928 €-21 684 €21 400 €284 €284 €
26 878 €5 374 €3 826 €1 504 €---
37 015 €5 268 €3 720 €1 747 €---
47 156 €5 158 €3 610 €1 998 €---
57 299 €5 044 €3 496 €2 255 €---
67 445 €4 926 €3 378 €2 519 €---
77 594 €4 804 €3 256 €2 790 €---
87 746 €4 677 €3 129 €3 068 €---
97 901 €4 546 €2 998 €3 354 €---
108 059 €4 410 €2 862 €3 648 €---
118 220 €4 269 €2 721 €3 950 €---
128 384 €4 124 €2 575 €4 260 €---
138 552 €3 973 €2 424 €4 579 €---
148 723 €3 816 €2 268 €4 907 €---
158 897 €3 654 €2 106 €5 243 €---
169 075 €3 486 €1 938 €5 589 €---
179 257 €3 312 €1 764 €5 945 €---
189 442 €3 132 €1 584 €6 310 €---
199 631 €2 945 €1 397 €6 685 €---
209 823 €2 752 €1 204 €7 071 €---
2110 020 €2 552 €1 003 €7 468 €---
2210 220 €2 344 €796 €7 876 €---
2310 425 €2 130 €581 €8 295 €---
2410 633 €1 907 €359 €8 726 €---
2510 846 €1 676 €128 €9 169 €---
TOTAL215 982 €118 709 €57 050 €97 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 416 €-6 420 €+7 836 €
2+1 416 €+366 €+1 050 €
3+1 416 €+524 €+892 €
4+1 416 €+599 €+817 €
5+1 416 €+676 €+740 €
6+1 416 €+756 €+660 €
7+1 416 €+837 €+579 €
8+1 416 €+920 €+496 €
9+1 416 €+1 006 €+410 €
10+1 416 €+1 094 €+322 €
11+1 416 €+1 185 €+231 €
12+1 416 €+1 278 €+138 €
13+1 416 €+1 374 €+42 €
14+1 416 €+1 472 €-56 €
15+1 416 €+1 573 €-157 €
16+1 416 €+1 677 €-261 €
17+1 416 €+1 783 €-367 €
18+1 416 €+1 893 €-477 €
19+1 416 €+2 006 €-590 €
20+1 416 €+2 121 €-705 €
21+1 416 €+2 240 €-824 €
22+1 416 €+2 363 €-947 €
23+1 416 €+2 489 €-1 073 €
24+1 416 €+2 618 €-1 202 €
25+1 416 €+2 751 €-1 335 €
Total+35 400 €+29 182 €+6 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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