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Appartement T3 avec combles amenagés de 128 m2

VillePignans (83)
Surface128m²
Coût Total208 680€
Loyer Annuel16 167€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 390,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

PIGNANS - EN PLEIN COEUR DU VILLAGE - Spécial Investisseurs ! Venez découvrir cet appartement de type T3 de 64 m2, situé au 2ème étage sans ascenseur, loué 550 euros par mois (locataire présent depuis 2018), avec ses combles aménagés (3ème étage) en appartement de type T3 de 64 m2 (loué 550 euros par mois depuis 2022). Rendement brut de 7.4 %. LES PLUS : possibilité de louer les appartements jusqu'à 750 euros chacun et d'atteindre les 10% de rendements BRUT Cette annonce vous est proposée par DEVEILLE Margot - - NoRSAC: , Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://grech-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=5

Ville : Pignans
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83790
Coordonnées : 43.302389, 6.232513
Total : 208 680€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 16 440€
Valeur du bien : 194 440€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 12.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1347€/mois
Loyer annuel estimé : 16167€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1631€/mois
Fourchette annuelle : 13350€ - 19577€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 918,98 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 629 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-67 629€ (-27.5%)
Marge achat-revente :36 949€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 092,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 382,88€
Coût de l'assurance :17 737,80€
Taxe foncière : 1 616,67€/an
Soit par mois : 134,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 347,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et du plafond dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 440 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation:9 600€
    Rénovation complète: 6 m² × 1600€/m² = 9600€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafond: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pignans (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 167 €/an
Calcul : 1 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 617 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 571 €
Revenus locatifs : +16 167 €
Charges déductibles : -27 571 €
Résultat foncier Année 1 : -11 404 €(Déficit de 11 404 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 131 €/an
Revenus locatifs : +16 167 €
Charges déductibles : -11 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 036 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 704.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 167 €27 578 €7 012 €-11 411 €10 700 €711 €711 €
216 490 €10 952 €6 825 €5 538 €---
316 820 €10 759 €6 633 €6 061 €---
417 156 €10 560 €6 434 €6 596 €---
517 499 €10 354 €6 227 €7 146 €---
617 849 €10 140 €6 014 €7 709 €---
718 206 €9 920 €5 794 €8 287 €---
818 571 €9 692 €5 565 €8 879 €---
918 942 €9 455 €5 329 €9 487 €---
1019 321 €9 211 €5 085 €10 110 €---
1119 707 €8 958 €4 832 €10 749 €---
1220 101 €8 697 €4 571 €11 404 €---
1320 503 €8 427 €4 300 €12 077 €---
1420 913 €8 147 €4 021 €12 767 €---
1521 332 €7 857 €3 731 €13 474 €---
1621 758 €7 558 €3 432 €14 201 €---
1722 193 €7 248 €3 122 €14 946 €---
1822 637 €6 927 €2 801 €15 710 €---
1923 090 €6 596 €2 470 €16 494 €---
2023 552 €6 253 €2 127 €17 299 €---
2124 023 €5 898 €1 772 €18 125 €---
2224 503 €5 531 €1 405 €18 973 €---
2324 993 €5 151 €1 025 €19 842 €---
2425 493 €4 758 €632 €20 735 €---
2526 003 €4 352 €225 €21 652 €---
TOTAL517 826 €220 978 €101 383 €296 848 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 395 €-3 210 €+6 605 €
2+3 395 €+1 448 €+1 947 €
3+3 395 €+1 818 €+1 577 €
4+3 395 €+1 979 €+1 416 €
5+3 395 €+2 144 €+1 251 €
6+3 395 €+2 313 €+1 082 €
7+3 395 €+2 486 €+909 €
8+3 395 €+2 664 €+731 €
9+3 395 €+2 846 €+549 €
10+3 395 €+3 033 €+362 €
11+3 395 €+3 225 €+170 €
12+3 395 €+3 421 €-26 €
13+3 395 €+3 623 €-228 €
14+3 395 €+3 830 €-435 €
15+3 395 €+4 042 €-647 €
16+3 395 €+4 260 €-865 €
17+3 395 €+4 484 €-1 089 €
18+3 395 €+4 713 €-1 318 €
19+3 395 €+4 948 €-1 553 €
20+3 395 €+5 190 €-1 795 €
21+3 395 €+5 437 €-2 042 €
22+3 395 €+5 692 €-2 297 €
23+3 395 €+5 953 €-2 558 €
24+3 395 €+6 221 €-2 826 €
25+3 395 €+6 495 €-3 100 €
Total+84 875 €+89 054 €+-4 179 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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