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Achat : Appartement Lille (59800)

Bien expiré
VilleLille (59)
Surface78
Coût Total184 500
Loyer Annuel13 386
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-23
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 858,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces, 2 chambres

Appartement 3 Pièces – TRANS-EN-PROVENCE

Appartement 3 pièces, centre-ville, cœur battant… et mollets inclus,

Vous cherchez un 3 pièces plein de charme, en plein centre, dans une petite copropriété tranquille où tout le monde se dit bonjour (et où les charges ne font pas grimacer) ? Ne cherchez plus, vous êtes au bon étage… enfin au deuxième sans ascenseur. Parfait pour garder la forme sans abonnement à la salle de sport. Appartement lumineux et bien agencé, deux chambres dont une un peu petite avec un bureau attenant, une cuisine aménagée et équipée neuve, un beau séjour/salon et une salle de bains avec un Wc séparé. Emplacement ultra-pratique : commerces, restos, tout est accessible à pied. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial mandataire en immobilier. Honoraires à la charge du vendeur - Montant moyen de la quote-part de charges courantes 900 €/an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 770€ ~ 1050€

Ville : Lille
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59800
Coordonnées : 50.633350, 3.057160
Total : 184 500
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 27 900
Valeur du bien : 172 900
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 19.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13386€/an
Fourchette totale : 819€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 9834€ - 18220€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 952,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 522,01
Coût de l'assurance :15 682,50
Taxe foncière : 1 338,55€/an
Soit par mois : 111,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 115,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - système de chauffage probablement conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (état 4/5 assumé) : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (état 4/5 assumé) : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 900(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:300
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:300
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 70€/m² × 20 = 1400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lille (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 386 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 500 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 703
Revenus locatifs : +13 386
Charges déductibles : -36 703
Résultat foncier Année 1 : -23 317(Déficit de 23 317 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 617
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 803 €/an
Revenus locatifs : +13 386
Charges déductibles : -8 803
Résultat foncier Années 2+ : 4 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12617.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 38636 7085 943-23 32310 700 €12 623 €12 623 €
213 6538 6485 7825 006--7 617 €
313 9268 4825 6165 445--2 172 €
414 2058 3105 4445 895---
514 4898 1335 2676 356---
614 7797 9505 0846 829---
715 0747 7604 8957 314---
815 3767 5654 6997 811---
915 6837 3634 4978 320---
1015 9977 1544 2898 843---
1116 3176 9394 0739 378---
1216 6436 7163 8509 927---
1316 9766 4863 62010 490---
1417 3166 2493 38311 067---
1517 6626 0033 13711 659---
1618 0155 7502 88412 266---
1718 3755 4882 62212 888---
1818 7435 2172 35113 526---
1919 1184 9372 07114 181---
2019 5004 6481 78314 852---
2119 8904 3501 48415 540---
2220 2884 0421 17616 246---
2320 6943 72385716 971---
2421 1083 39452817 714---
2521 5303 05418818 476---
TOTAL428 743185 06885 522243 67510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 675
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 811-3 210+6 021
2+2 8110+2 811
3+2 8110+2 811
4+2 811+1 117+1 694
5+2 811+1 907+904
6+2 811+2 049+762
7+2 811+2 194+617
8+2 811+2 343+468
9+2 811+2 496+315
10+2 811+2 653+158
11+2 811+2 813-2
12+2 811+2 978-167
13+2 811+3 147-336
14+2 811+3 320-509
15+2 811+3 498-687
16+2 811+3 680-869
17+2 811+3 866-1 055
18+2 811+4 058-1 247
19+2 811+4 254-1 443
20+2 811+4 456-1 645
21+2 811+4 662-1 851
22+2 811+4 874-2 063
23+2 811+5 091-2 280
24+2 811+5 314-2 503
25+2 811+5 543-2 732
Total+70 275+73 102+-2 827
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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