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Appartement à vendre

VilleChilly-Mazarin (91)
Surface114m²
Coût Total251 000€
Loyer Annuel20 820€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 973,68 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cave, 5 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Digicode, Interphone, Non meublé

iad France - Leila Chafei vous propose: EN EXCLUSIVITÉ Idéal pour un investissement locatif ou pour une grande famille !

Dans une résidence calme avec piscine et cour de tennis, venez découvrir cet appartement spacieux de 114m2 situé au 4ème et dernier étage sans ascenseur. A proximité immédiate des écoles et commodités, et du Tram T12, Gravigny Balizy.

L'appartement se compose comme suit : Un double séjour lumineux avec balcon, une cuisine séparée, 2 salle d'eau et 2 wc, et 5 chambres. Il y a de nombreux rangements dans l'appartement.

Vous profiterez également d'une place de parking privative ainsi que d'une cave en sous-sol.

Pour plus d'informations, et organiser une visite contactez-moi ! Professionnel de l'immobilier, ce bien est ouvert au partage ,)

La presente annonce immobiliere vise 4 lots situés dans une copropriété de 480 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 506.33 euros par mois (soit 6076 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Leila Chafei mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de evry sous le numéro 879655249, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.690448, 2.312038
Total : 251 000€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 233 000€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1735€/mois
Loyer annuel estimé : 20820€/an
Fourchette totale : 1488€ - 2023€/mois
Fourchette annuelle : 17853€ - 24280€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 259,26 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 556 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-32 556€ (-12.6%)
Marge achat-revente :6 556€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 271,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :100,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 371,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 426,41€
Coût de l'assurance :30 120,00€
Taxe foncière : 2 081,99€/an
Soit par mois : 173,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 506,33€/mois
Soit par an : 6 075,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 734,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 051,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chilly-Mazarin (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 820 €/an
Calcul : 1 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 000 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 205 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 082 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 076 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 312 €
Revenus locatifs : +20 820 €
Charges déductibles : -26 312 €
Résultat foncier Année 1 : -5 492 €(Déficit de 5 492 €)
Imputable sur revenu global : 5 492 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 312 €/an
Revenus locatifs : +20 820 €
Charges déductibles : -18 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 820 €26 320 €8 958 €-5 500 €5 500 €--
221 236 €18 089 €8 726 €3 147 €---
321 661 €17 849 €8 487 €3 812 €---
422 094 €17 601 €8 238 €4 493 €---
522 536 €17 343 €7 981 €5 193 €---
622 987 €17 076 €7 713 €5 911 €---
723 447 €16 799 €7 437 €6 647 €---
823 915 €16 512 €7 150 €7 403 €---
924 394 €16 215 €6 852 €8 179 €---
1024 882 €15 906 €6 543 €8 975 €---
1125 379 €15 586 €6 224 €9 793 €---
1225 887 €15 255 €5 892 €10 632 €---
1326 405 €14 911 €5 548 €11 494 €---
1426 933 €14 555 €5 192 €12 378 €---
1527 471 €14 185 €4 823 €13 286 €---
1628 021 €13 802 €4 440 €14 218 €---
1728 581 €13 405 €4 043 €15 176 €---
1829 153 €12 994 €3 631 €16 159 €---
1929 736 €12 567 €3 204 €17 169 €---
2030 331 €12 125 €2 762 €18 206 €---
2130 937 €11 666 €2 303 €19 271 €---
2231 556 €11 191 €1 828 €20 365 €---
2332 187 €10 698 €1 335 €21 489 €---
2432 831 €10 187 €824 €22 644 €---
2533 487 €9 657 €294 €23 830 €---
TOTAL666 866 €372 495 €130 426 €294 371 €5 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 650 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 372 €-1 650 €+6 022 €
2+4 372 €+944 €+3 428 €
3+4 372 €+1 143 €+3 229 €
4+4 372 €+1 348 €+3 024 €
5+4 372 €+1 558 €+2 814 €
6+4 372 €+1 773 €+2 599 €
7+4 372 €+1 994 €+2 378 €
8+4 372 €+2 221 €+2 151 €
9+4 372 €+2 454 €+1 918 €
10+4 372 €+2 693 €+1 679 €
11+4 372 €+2 938 €+1 434 €
12+4 372 €+3 190 €+1 182 €
13+4 372 €+3 448 €+924 €
14+4 372 €+3 713 €+659 €
15+4 372 €+3 986 €+386 €
16+4 372 €+4 266 €+106 €
17+4 372 €+4 553 €-181 €
18+4 372 €+4 848 €-476 €
19+4 372 €+5 151 €-779 €
20+4 372 €+5 462 €-1 090 €
21+4 372 €+5 781 €-1 409 €
22+4 372 €+6 110 €-1 738 €
23+4 372 €+6 447 €-2 075 €
24+4 372 €+6 793 €-2 421 €
25+4 372 €+7 149 €-2 777 €
Total+109 300 €+88 311 €+20 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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