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maison vente 6 pieces couzeix 172m2

VilleCouzeix (87)
Surface172.15
Coût Total235 020
Loyer Annuel19 253
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 172.15 m²
Prix au m² : 1 097,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Couzeix//Investissement(2 appartements T3) ou Maison familiale, profession indépendante Maison composée d'une pièce de vie, d'une cuisine équipée et aménagée, d'une salle d'eau(douche et baignoire), d'un wc et de 2 chambres avec rangement. Au sous-sol, 1 pièce de vie de 36 m²(possible cuisine), d'une salle d'eau, 1 WC, 2 chambres et une salle d'eauCarportAbri de jardinChauffage gazDouble vitrage/Volets roulants solaires* Tout à l'égout*

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 172 et classe CLIMAT C indice 26. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Natacha LE SÉNÉCHAL mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LIMOGES sous le numéro 440983120, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Couzeix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87270
Total : 235 020
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 30 900
Valeur du bien : 219 900
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172.15
Loyer prédit : 9.32€/m²/mois
Fourchette : 7.45€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1604€/mois
Loyer annuel estimé : 19253€/an
Fourchette totale : 1283€ - 2006€/mois
Fourchette annuelle : 15398€ - 24074€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 932,33 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 651
Prix d'achat :189 000
Décote à l'achat :-143 651 (-43.2%)
Marge achat-revente :97 631€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 232,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 179,63
Coût de l'assurance :20 564,25
Taxe foncière : 1 925,32€/an
Soit par mois : 160,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 604,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et baignoire, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), remplacement des menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'état général
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine équipée avec des éléments modernes, vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, nécessitant un rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique et mise à la terre si absente, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1400€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:200
    Vérification système chauffage gaz: 1 intervention × 200€ = 200€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couzeix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 253 €/an
Calcul : 1 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 020 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 537
Revenus locatifs : +19 253
Charges déductibles : -41 537
Résultat foncier Année 1 : -22 284(Déficit de 22 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 884
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 637 €/an
Revenus locatifs : +19 253
Charges déductibles : -10 637
Résultat foncier Années 2+ : 8 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 883.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 25341 5457 897-22 29121 400 €891 €891 €
219 63810 4357 6879 203---
320 03110 2187 4709 813---
420 4329 9947 24610 438---
520 8409 7617 01411 079---
621 2579 5216 77311 736---
721 6829 2736 52512 409---
822 1169 0166 26813 100---
922 5588 7506 00213 808---
1023 0098 4755 72714 535---
1123 4708 1905 44215 279---
1223 9397 8965 14816 043---
1324 4187 5914 84316 827---
1424 9067 2764 52817 630---
1525 4046 9504 20218 454---
1625 9126 6133 86519 300---
1726 4316 2643 51620 167---
1826 9595 9033 15521 056---
1927 4985 5292 78121 969---
2028 0485 1432 39522 905---
2128 6094 7431 99523 866---
2229 1814 3301 58224 852---
2329 7653 9021 15425 863---
2430 3603 46071226 901---
2530 9683 00225427 966---
TOTAL616 685213 777114 180402 90921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 909
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 043 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 043-6 420+10 463
2+4 043+2 494+1 549
3+4 043+2 944+1 099
4+4 043+3 131+912
5+4 043+3 324+719
6+4 043+3 521+522
7+4 043+3 723+320
8+4 043+3 930+113
9+4 043+4 143-100
10+4 043+4 360-317
11+4 043+4 584-541
12+4 043+4 813-770
13+4 043+5 048-1 005
14+4 043+5 289-1 246
15+4 043+5 536-1 493
16+4 043+5 790-1 747
17+4 043+6 050-2 007
18+4 043+6 317-2 274
19+4 043+6 591-2 548
20+4 043+6 872-2 829
21+4 043+7 160-3 117
22+4 043+7 455-3 412
23+4 043+7 759-3 716
24+4 043+8 070-4 027
25+4 043+8 390-4 347
Total+101 075+120 873+-19 798
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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