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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontmarault (03)
Surface29.5m²
Coût Total113 929€
Loyer Annuel2 452€
Rentabilité2.15%
Cashflow/mois-419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 19 800 €
Surface : 29.5 m²
Prix au m² : 671,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Non meublé

Ref. 40786. Petite maison à proximité du centre-ville, offrant un charme ancien avec combles et dépendance indépendante. Datant de 1900, cette habitation de 29 m² à rénover comprend une chambre, un séjour, un grenier accessible par l'extérieur, un jardinet . Le wc c'est ''la cabane au fond du jardin''. Pour la douche, il faut sortir de la maison pour y accéder : expérience vivifiante en hiver ! Idéale pour un premier achat ou pied-à-terre, elle présente un fort potentiel après travaux. Raccordement au tout-à-l'égout à prévoir. Contactez-nous pour organiser une visite.

Référence agence : 40786

Ville : Montmarault
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03390
Coordonnées : 46.320070, 2.954400
Total : 113 929€
Prix d'acquisition : 19 800€
Travaux : 92 545€
Valeur du bien : 112 345€
Frais de notaire : 1 584€
Coût estimé : 1 584€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29.5m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 204€/mois
Loyer annuel estimé : 2452€/an
Fourchette totale : 161€ - 260€/mois
Fourchette annuelle : 1931€ - 3114€/an
Rentabilité brute :2.15%
Fourchette de rentabilité :1.70% - 2.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :646,79 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :19 080 €
Prix d'achat :19 800 €
Décote à l'achat :+720€ (+3.8%)
Marge achat-revente :-94 849€ (-497.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 929€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 603,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 811,24€
Coût de l'assurance :10 253,61€
Taxe foncière : 245,24€/an
Soit par mois : 20,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 204,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-419,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 553 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 29.5 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29.5 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie pour l'eau chaude/froide et évacuations
Quantité: entière maison
Raison: DPE G - Maison - Mise aux normes nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité (tableau, prises, éclairage)
Quantité: entière maison
Raison: DPE G - Maison - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 545 €(3 137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 445€
    Isolation combles: 29.5 m² × 50€/m² = 1475€, Main d'œuvre: 500€ (réduction à 40% du coût matériaux) = 1470€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation)
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (incluant l'installation)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant peinture murs et plafonds, réfection électricité)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 8000€ = 8000€ (incluant mise aux normes de l'eau chaude/froide et évacuations)
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 1 maison × 8000€ = 8000€ (incluant tableau, prises, éclairage)
  • Total:40 000€
    Total des travaux estimés.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmarault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 545€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 452 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 929 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 545 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 115 €
Revenus locatifs : +2 452 €
Charges déductibles : -97 115 €
Résultat foncier Année 1 : -94 663 €(Déficit de 94 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 570 €/an
Revenus locatifs : +2 452 €
Charges déductibles : -4 570 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 118 €/an(Déficit de 2 118 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71800.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 19 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 12 870 €(65% de 19 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 468 €/an
Calcul : 12 870 € × 3,636% = 468 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 452 €97 119 €3 919 €-94 667 €21 400 €73 267 €73 267 €
22 501 €4 471 €3 816 €-1 970 €655 €1 314 €74 581 €
32 551 €4 364 €3 709 €-1 813 €655 €1 158 €75 738 €
42 602 €4 254 €3 599 €-1 652 €655 €996 €76 735 €
52 655 €4 140 €3 484 €-1 485 €655 €830 €77 565 €
62 708 €4 022 €3 366 €-1 314 €655 €659 €78 223 €
72 762 €3 899 €3 244 €-1 137 €655 €482 €78 705 €
82 817 €3 772 €3 117 €-955 €655 €300 €79 005 €
92 873 €3 641 €2 986 €-768 €655 €112 €79 118 €
102 931 €3 505 €2 850 €-574 €574 €-79 118 €
112 989 €3 364 €2 709 €-375 €375 €-79 118 €
123 049 €3 219 €2 563 €-169 €169 €-5 851 €
133 110 €3 068 €2 412 €42 €--4 494 €
143 172 €2 912 €2 256 €261 €--3 118 €
153 236 €2 750 €2 095 €486 €--1 897 €
163 301 €2 582 €1 927 €718 €--835 €
173 367 €2 409 €1 754 €957 €---
183 434 €2 230 €1 574 €1 204 €---
193 503 €2 044 €1 388 €1 459 €---
203 573 €1 851 €1 196 €1 721 €---
213 644 €1 652 €997 €1 992 €---
223 717 €1 446 €791 €2 271 €---
233 791 €1 232 €577 €2 559 €---
243 867 €1 011 €356 €2 856 €---
253 944 €782 €127 €3 162 €---
TOTAL78 550 €165 741 €56 811 €-87 191 €27 762 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 329 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -87 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+515 €-6 420 €+6 935 €
2+515 €-197 €+712 €
3+515 €-197 €+712 €
4+515 €-197 €+712 €
5+515 €-197 €+712 €
6+515 €-197 €+712 €
7+515 €-197 €+712 €
8+515 €-197 €+712 €
9+515 €-197 €+712 €
10+515 €-172 €+687 €
11+515 €-112 €+627 €
12+515 €-51 €+566 €
13+515 €0 €+515 €
14+515 €0 €+515 €
15+515 €0 €+515 €
16+515 €0 €+515 €
17+515 €+37 €+478 €
18+515 €+361 €+154 €
19+515 €+438 €+77 €
20+515 €+516 €-1 €
21+515 €+598 €-83 €
22+515 €+681 €-166 €
23+515 €+768 €-253 €
24+515 €+857 €-342 €
25+515 €+949 €-434 €
Total+12 875 €-3 125 €+16 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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