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Appartement à vendre

VilleLens (62)
Surface50.9m²
Coût Total121 360€
Loyer Annuel9 222€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 50.9 m²
Prix au m² : 1 561,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, calme, Pas de cave, Non meublé

Situé au 188 avenue Alfred Maes, au calme en fond de résidence récente sécurisée, en dernier étage, appartement type 2 bis vendu libre d'occupation offrant 51m2 habitables. Halld entrée avec dressing, Belle pièce de vie avec cuisine ouverte. Arrière cuisine, Balcon 6m2. Une chambre + un bureau. Salle de bains et wc séparés. Une place de parking privative sécurisée. Taxe foncière 1341e Charges annuelles de copropriété 1458e Idéal pour un premier achat sans travaux ou investissement locatif. Bon rendement à la clef. Exclusivité FONCIA

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.425363, 2.814443
Total : 121 360€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.9m²
Loyer prédit : 15.10€/m²/mois
Fourchette : 12.34€ - 18.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9222€/an
Fourchette totale : 628€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 7535€ - 11287€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,23 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 475 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :+8 025€ (+11.2%)
Marge achat-revente :-49 885€ (-69.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 960,26€
Coût de l'assurance :10 619,00€
Taxe foncière : 1 341,00€/an
Soit par mois : 111,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 121,50€/mois
Soit par an : 1 458,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 768,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer un chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 50.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et rénovation du balcon pour enlever les salissures visibles.
Quantité: 1 balcon
Raison: État 2/5 - Balcon en mauvais état nécessitant un nettoyage et une rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Balcon:1 500€
    Rénovation balcon: 1 balcon × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter les coûts en région Hauts-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 222 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 341 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 458 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 798 €
Revenus locatifs : +9 222 €
Charges déductibles : -42 798 €
Résultat foncier Année 1 : -33 575 €(Déficit de 33 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 298 €/an
Revenus locatifs : +9 222 €
Charges déductibles : -7 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12175.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 222 €42 801 €4 078 €-33 579 €21 400 €12 179 €12 179 €
29 407 €7 193 €3 969 €2 213 €--9 966 €
39 595 €7 081 €3 857 €2 514 €--7 452 €
49 787 €6 965 €3 742 €2 821 €--4 631 €
59 982 €6 845 €3 622 €3 137 €--1 494 €
610 182 €6 721 €3 498 €3 461 €---
710 386 €6 593 €3 369 €3 793 €---
810 593 €6 460 €3 237 €4 133 €---
910 805 €6 323 €3 099 €4 482 €---
1011 021 €6 181 €2 957 €4 840 €---
1111 242 €6 034 €2 810 €5 208 €---
1211 467 €5 882 €2 658 €5 585 €---
1311 696 €5 725 €2 501 €5 971 €---
1411 930 €5 562 €2 338 €6 368 €---
1512 168 €5 394 €2 170 €6 775 €---
1612 412 €5 219 €1 996 €7 192 €---
1712 660 €5 039 €1 816 €7 621 €---
1812 913 €4 853 €1 629 €8 060 €---
1913 171 €4 660 €1 436 €8 511 €---
2013 435 €4 461 €1 237 €8 974 €---
2113 704 €4 254 €1 030 €9 449 €---
2213 978 €4 041 €817 €9 937 €---
2314 257 €3 820 €596 €10 437 €---
2414 542 €3 591 €367 €10 951 €---
2514 833 €3 355 €131 €11 478 €---
TOTAL295 387 €175 054 €58 960 €120 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 937 €-6 420 €+8 357 €
2+1 937 €0 €+1 937 €
3+1 937 €0 €+1 937 €
4+1 937 €0 €+1 937 €
5+1 937 €0 €+1 937 €
6+1 937 €+590 €+1 347 €
7+1 937 €+1 138 €+799 €
8+1 937 €+1 240 €+697 €
9+1 937 €+1 345 €+592 €
10+1 937 €+1 452 €+485 €
11+1 937 €+1 562 €+375 €
12+1 937 €+1 675 €+262 €
13+1 937 €+1 791 €+146 €
14+1 937 €+1 910 €+27 €
15+1 937 €+2 032 €-95 €
16+1 937 €+2 158 €-221 €
17+1 937 €+2 286 €-349 €
18+1 937 €+2 418 €-481 €
19+1 937 €+2 553 €-616 €
20+1 937 €+2 692 €-755 €
21+1 937 €+2 835 €-898 €
22+1 937 €+2 981 €-1 044 €
23+1 937 €+3 131 €-1 194 €
24+1 937 €+3 285 €-1 348 €
25+1 937 €+3 443 €-1 506 €
Total+48 425 €+36 100 €+12 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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