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Maison - 8 pièce(s) - 260 m²

VillePomérols (34)
Surface260m²
Coût Total386 000€
Loyer Annuel28 139€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mandat M100729

Pomérols, maison de caractère début 18ième avec pierre de taille, grandes cheminées et belle hauteur sous plafonds Construit en R+2, cet ensemble T8 avec 3 chambres propose au RdC un salon (23 m2), une cuisine (24 m2), une chambre, une salle d'eau avec WC et une pièce avec évier en pierre donnant sur le patio. A l'étage vous trouverez un salon généreux de 45 m2 (balcon), une chambre, une salle de bain avec WC. Au second, une chambre et deux grandes pièces actuellement utilisées comme atelier complètent l'ensemble. Maison vendue en l'état avec liste de meubles. DPE vierge, absence de moyen de chauffage fixe. Toiture refaite sous garantie décennale. Ensemble de 260 m2 prêt à vivre avec séparation des niveaux et style de vie propres à chaque membre de la famille ou selon les activités envisagées. Zone piétonnière avec accès privatif dédié, au calme et à deux pas de tous les commerces du centre. Nombreux parkings à proximité. Taxe foncière 966 €. Le prix est de 260 000 € honoraires charge vendeur. Pour plus d'informations, veuillez contacter Jean-Christoph Hasel (Agent Commercial : 420 192 536 RSAC Béziers) Achetez avisé, vendez valorisé ! Cette annonce vous est proposée par ERIC MEY DEVELOPPEMENT - SARL - NoRSAC: 420192536, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Béziers - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 8 Nb de salle de bains : 1 Nb de salle d'eau : 1 Nombre de wc : 2

Ville : Pomérols
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34810
Coordonnées : 43.393210, 3.503074
Total : 386 000€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 105 200€
Valeur du bien : 365 200€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 12.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2345€/mois
Loyer annuel estimé : 28139€/an
Fourchette totale : 1749€ - 3143€/mois
Fourchette annuelle : 20993€ - 37717€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 568,26 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :667 746 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-407 746€ (-61.1%)
Marge achat-revente :281 746€ (42.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 870,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :112,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 983,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 258,26€
Coût de l'assurance :33 775,00€
Taxe foncière : 966,00€/an
Soit par mois : 80,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 344,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 063,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :280,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de moyen de chauffage fixe.
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique et réduire la consommation énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur retour sur investissement pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des éléments abîmés.
Quantité: salon de 68 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises de courant.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées - sécurité et conformité requises.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: 260 m²
Raison: Assurer la sécurité et la conformité des installations sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 200 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:13 000€
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 50€/m² = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 900€/fenêtre = 28800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 68 m² × 45€/m² = 3000€ (incluant peinture, réparations, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant mise à jour et ajout de prises, main d'œuvre comprise)
  • Plomberie générale:5 200€
    Mise aux normes plomberie: 260 m² × 20€/m² = 5200€ (incluant vérification et mise à jour, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pomérols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 345 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 139 €/an
Calcul : 2 345 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 000 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 707 €
Revenus locatifs : +28 139 €
Charges déductibles : -119 707 €
Résultat foncier Année 1 : -91 569 €(Déficit de 91 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 507 €/an
Revenus locatifs : +28 139 €
Charges déductibles : -14 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70168.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 139 €119 720 €12 203 €-91 581 €21 400 €70 181 €70 181 €
228 701 €14 187 €11 870 €14 515 €--55 666 €
329 275 €13 843 €11 526 €15 432 €--40 234 €
429 861 €13 488 €11 171 €16 373 €--23 861 €
530 458 €13 122 €10 805 €17 336 €--6 525 €
631 067 €12 744 €10 427 €18 323 €---
731 689 €12 354 €10 037 €19 335 €---
832 322 €11 950 €9 633 €20 372 €---
932 969 €11 534 €9 217 €21 435 €---
1033 628 €11 105 €8 788 €22 524 €---
1134 301 €10 661 €8 344 €23 640 €---
1234 987 €10 203 €7 886 €24 784 €---
1335 687 €9 730 €7 413 €25 957 €---
1436 400 €9 241 €6 924 €27 159 €---
1537 128 €8 737 €6 420 €28 391 €---
1637 871 €8 217 €5 900 €29 654 €---
1738 628 €7 679 €5 362 €30 949 €---
1839 401 €7 124 €4 807 €32 277 €---
1940 189 €6 551 €4 234 €33 637 €---
2040 993 €5 960 €3 643 €35 033 €---
2141 813 €5 349 €3 032 €36 463 €---
2242 649 €4 719 €2 402 €37 930 €---
2343 502 €4 068 €1 751 €39 434 €---
2444 372 €3 395 €1 078 €40 976 €---
2545 259 €2 701 €384 €42 558 €---
TOTAL901 290 €338 383 €175 258 €562 907 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 562 907 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 909 €-6 420 €+12 329 €
2+5 909 €0 €+5 909 €
3+5 909 €0 €+5 909 €
4+5 909 €0 €+5 909 €
5+5 909 €0 €+5 909 €
6+5 909 €+3 539 €+2 370 €
7+5 909 €+5 801 €+108 €
8+5 909 €+6 112 €-203 €
9+5 909 €+6 430 €-521 €
10+5 909 €+6 757 €-848 €
11+5 909 €+7 092 €-1 183 €
12+5 909 €+7 435 €-1 526 €
13+5 909 €+7 787 €-1 878 €
14+5 909 €+8 148 €-2 239 €
15+5 909 €+8 517 €-2 608 €
16+5 909 €+8 896 €-2 987 €
17+5 909 €+9 285 €-3 376 €
18+5 909 €+9 683 €-3 774 €
19+5 909 €+10 091 €-4 182 €
20+5 909 €+10 510 €-4 601 €
21+5 909 €+10 939 €-5 030 €
22+5 909 €+11 379 €-5 470 €
23+5 909 €+11 830 €-5 921 €
24+5 909 €+12 293 €-6 384 €
25+5 909 €+12 767 €-6 858 €
Total+147 725 €+168 872 €+-21 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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