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Détails du bien

Bien expiré
VilleLaval (53)
Surface92m²
Coût Total162 280€
Loyer Annuel10 786€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 116 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 260,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

VENTE d'un appartement T4 a LAVAL emplacement privilégié. - LAVAL, emplacement privilégié pour cet appartement spacieux et lumineux composé de : Entrée avec placard, salon séjour, cuisine avec loggia ( à l'est), salle de bains, toilettes, et couloir au centre, trois chambres a l'ouest. Pas une minute a perdre.. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 24 lots. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/laval-53000/222 . Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/laval-53000/222

Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Coordonnées : 48.066592, -0.757149
Total : 162 280€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 153 000€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10786€/an
Fourchette totale : 702€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8419€ - 13819€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 222,29€
Coût de l'assurance :14 199,50€
Taxe foncière : 1 078,62€/an
Soit par mois : 89,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre et l'électroménager)
  • Salle de bain:1 700€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 400€, Baignoire: 800€, Lavabo: 300€, WC: 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 786 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 668 €
Revenus locatifs : +10 786 €
Charges déductibles : -45 668 €
Résultat foncier Année 1 : -34 882 €(Déficit de 34 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 668 €/an
Revenus locatifs : +10 786 €
Charges déductibles : -8 668 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13482.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 786 €45 673 €5 227 €-34 887 €21 400 €13 487 €13 487 €
211 002 €8 532 €5 085 €2 470 €--11 017 €
311 222 €8 386 €4 939 €2 836 €--8 181 €
411 446 €8 235 €4 788 €3 211 €--4 970 €
511 675 €8 079 €4 633 €3 596 €--1 374 €
611 909 €7 918 €4 471 €3 991 €---
712 147 €7 752 €4 305 €4 395 €---
812 390 €7 580 €4 133 €4 810 €---
912 638 €7 402 €3 956 €5 236 €---
1012 890 €7 219 €3 772 €5 672 €---
1113 148 €7 029 €3 582 €6 119 €---
1213 411 €6 833 €3 387 €6 578 €---
1313 679 €6 631 €3 184 €7 048 €---
1413 953 €6 422 €2 975 €7 531 €---
1514 232 €6 206 €2 759 €8 026 €---
1614 517 €5 983 €2 536 €8 534 €---
1714 807 €5 753 €2 306 €9 055 €---
1815 103 €5 514 €2 068 €9 589 €---
1915 405 €5 269 €1 822 €10 137 €---
2015 713 €5 014 €1 568 €10 699 €---
2116 028 €4 752 €1 305 €11 276 €---
2216 348 €4 481 €1 034 €11 867 €---
2316 675 €4 201 €754 €12 475 €---
2417 009 €3 911 €465 €13 097 €---
2517 349 €3 612 €166 €13 737 €---
TOTAL345 484 €198 387 €75 222 €147 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 265 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 265 €-6 420 €+8 685 €
2+2 265 €0 €+2 265 €
3+2 265 €0 €+2 265 €
4+2 265 €0 €+2 265 €
5+2 265 €0 €+2 265 €
6+2 265 €+785 €+1 480 €
7+2 265 €+1 319 €+946 €
8+2 265 €+1 443 €+822 €
9+2 265 €+1 571 €+694 €
10+2 265 €+1 702 €+563 €
11+2 265 €+1 836 €+429 €
12+2 265 €+1 973 €+292 €
13+2 265 €+2 115 €+150 €
14+2 265 €+2 259 €+6 €
15+2 265 €+2 408 €-143 €
16+2 265 €+2 560 €-295 €
17+2 265 €+2 716 €-451 €
18+2 265 €+2 877 €-612 €
19+2 265 €+3 041 €-776 €
20+2 265 €+3 210 €-945 €
21+2 265 €+3 383 €-1 118 €
22+2 265 €+3 560 €-1 295 €
23+2 265 €+3 742 €-1 477 €
24+2 265 €+3 929 €-1 664 €
25+2 265 €+4 121 €-1 856 €
Total+56 625 €+44 129 €+12 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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