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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface56m²
Coût Total142 740€
Loyer Annuel6 269€
Rentabilité4.39%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 348,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, Entrée séparée

Secteur Pont d'Auron Appartement situé au rez de chaussée ( quelques marches) vendu loué (514 eur hors charges) Il se compose d'une entrée, d'une cuisine, d'un salon séjour, d'une salle de bains et 2 chambres. Une cave vient compléter ce bien. Double Vitrage , volets solaires de 2024 et chaudière gaz de 2021. A découvrir!

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.087210, 2.386750
Total : 142 740€
Prix d'acquisition : 75 500€
Travaux : 61 200€
Valeur du bien : 136 700€
Frais de notaire : 6 040€
Coût estimé : 6 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6269€/an
Fourchette totale : 398€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 4773€ - 8234€/an
Rentabilité brute :4.39%
Fourchette de rentabilité :3.34% - 5.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 633,33 €/m²
Basé sur :381 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 466 €
Prix d'achat :75 500 €
Décote à l'achat :-15 966€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-51 274€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 758,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 326,62€
Coût de l'assurance :12 489,75€
Taxe foncière : 626,93€/an
Soit par mois : 52,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-288,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage gaz
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des équipements de cuisine anciens, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec usure visible nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture correcte mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 200 €(1 093 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 400€
    Chaudière gaz à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 1400€ = 5400€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:16 800€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 6000€ + Plomberie et électricité: 2400€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8400€
  • Cuisine:24 000€
    Cuisine complète: 8000€ + Plomberie et électricité: 2000€ + Peinture: 2000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant (24 m²): 1200€ + Main d'œuvre: 600€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 800€ + Main d'œuvre: 400€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 976 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 302 €
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -67 302 €
Résultat foncier Année 1 : -61 033 €(Déficit de 61 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 102 €/an
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -6 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39633.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 075 €(65% de 75 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 785 €/an
Calcul : 49 075 € × 3,636% = 1 785 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 269 €67 307 €4 980 €-61 038 €21 400 €39 638 €39 638 €
26 395 €5 977 €4 851 €418 €--39 220 €
36 523 €5 842 €4 716 €680 €--38 540 €
46 653 €5 703 €4 576 €950 €--37 590 €
56 786 €5 559 €4 432 €1 228 €--36 362 €
66 922 €5 409 €4 282 €1 513 €--34 849 €
77 060 €5 254 €4 127 €1 806 €--33 043 €
87 201 €5 093 €3 967 €2 108 €--30 935 €
97 346 €4 927 €3 801 €2 418 €--28 516 €
107 492 €4 755 €3 628 €2 738 €--25 779 €
117 642 €4 576 €3 450 €3 066 €--22 713 €
127 795 €4 391 €3 265 €3 404 €---
137 951 €4 200 €3 073 €3 751 €---
148 110 €4 002 €2 875 €4 108 €---
158 272 €3 796 €2 670 €4 476 €---
168 438 €3 583 €2 457 €4 854 €---
178 606 €3 363 €2 236 €5 244 €---
188 779 €3 134 €2 008 €5 644 €---
198 954 €2 898 €1 771 €6 056 €---
209 133 €2 653 €1 526 €6 481 €---
219 316 €2 399 €1 272 €6 917 €---
229 502 €2 136 €1 009 €7 366 €---
239 692 €1 863 €737 €7 829 €---
249 886 €1 581 €455 €8 305 €---
2510 084 €1 289 €162 €8 795 €---
TOTAL200 808 €161 690 €72 327 €39 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-6 420 €+7 737 €
2+1 317 €0 €+1 317 €
3+1 317 €0 €+1 317 €
4+1 317 €0 €+1 317 €
5+1 317 €0 €+1 317 €
6+1 317 €0 €+1 317 €
7+1 317 €0 €+1 317 €
8+1 317 €0 €+1 317 €
9+1 317 €0 €+1 317 €
10+1 317 €0 €+1 317 €
11+1 317 €0 €+1 317 €
12+1 317 €+1 021 €+296 €
13+1 317 €+1 125 €+192 €
14+1 317 €+1 233 €+84 €
15+1 317 €+1 343 €-26 €
16+1 317 €+1 456 €-139 €
17+1 317 €+1 573 €-256 €
18+1 317 €+1 693 €-376 €
19+1 317 €+1 817 €-500 €
20+1 317 €+1 944 €-627 €
21+1 317 €+2 075 €-758 €
22+1 317 €+2 210 €-893 €
23+1 317 €+2 349 €-1 032 €
24+1 317 €+2 491 €-1 174 €
25+1 317 €+2 639 €-1 322 €
Total+32 925 €+18 549 €+14 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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