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Vente appartement 4 pièces 87 m² Beaucaire (30300) - Superimmo

VilleBeaucaire (30)
Surface87
Coût Total143 400
Loyer Annuel10 054
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 436,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Beaucaire (30) – Duplex 88m² au cœur de la ville À 15 min de la gare TGV Nîmes Pont-du-Gard et 30 min de la gare TGV Avignon, je vous propose ce superbe duplex de 88m² au 1er étage d'un immeuble, en plein cœur de Beaucaire, à deux pas du château, des commerces, des écoles et des transports. Il se compose de : • 3 chambres • 2 salles d'eau • Un séjour spacieux et lumineux • Une cuisine équipée • Une buanderie Atouts : • Fibre optique • Chauffage électrique • Aucun travaux à prévoir • Copropriété de seulement 2 lots, sans charges ni procédure en cours Un bien idéal pour une famille recherchant espace, calme et proximité immédiate de toutes commodités. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 30/07/2026 par Laetitia Pascal 0682286911, RSAC 979303096 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de NîmesAfficher plus

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.807948, 4.641460
Total : 143 400
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 8 400
Valeur du bien : 133 400
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10054€/an
Fourchette totale : 674€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 8094€ - 12488€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 229,15 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 936
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :+18 064 (+16.9%)
Marge achat-revente :-36 464€ (-34.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 742,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 522,97
Coût de l'assurance :10 755,00
Taxe foncière : 1 005,35€/an
Soit par mois : 83,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:3 600
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 120€/m² = 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 054 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 578
Revenus locatifs : +10 054
Charges déductibles : -14 578
Résultat foncier Année 1 : -4 524(Déficit de 4 524 €)
Imputable sur revenu global : 4 524
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 178 €/an
Revenus locatifs : +10 054
Charges déductibles : -6 178
Résultat foncier Années 2+ : 3 876 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 05414 5834 747-4 5294 529 €--
210 2556 0564 6204 199---
310 4605 9244 4894 535---
410 6695 7894 3534 880---
510 8825 6484 2135 234---
611 1005 5034 0685 596---
711 3225 3533 9185 968---
811 5485 1983 7636 350---
911 7795 0383 6026 741---
1012 0154 8723 4377 143---
1112 2554 7013 2657 555---
1212 5004 5233 0887 977---
1312 7504 3402 9048 410---
1413 0054 1502 7158 855---
1513 2653 9542 5199 311---
1613 5313 7522 3169 779---
1713 8013 5422 10710 259---
1814 0773 3251 89010 752---
1914 3593 1011 66611 258---
2014 6462 8701 43411 776---
2114 9392 6301 19512 309---
2215 2382 38294712 855---
2315 5432 12669113 416---
2415 8531 86142613 992---
2516 1701 58715214 583---
TOTAL322 017112 81268 523209 2054 529Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 359
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 205
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 111-1 359+3 470
2+2 111+1 260+851
3+2 111+1 361+750
4+2 111+1 464+647
5+2 111+1 570+541
6+2 111+1 679+432
7+2 111+1 791+320
8+2 111+1 905+206
9+2 111+2 022+89
10+2 111+2 143-32
11+2 111+2 266-155
12+2 111+2 393-282
13+2 111+2 523-412
14+2 111+2 656-545
15+2 111+2 793-682
16+2 111+2 934-823
17+2 111+3 078-967
18+2 111+3 226-1 115
19+2 111+3 377-1 266
20+2 111+3 533-1 422
21+2 111+3 693-1 582
22+2 111+3 857-1 746
23+2 111+4 025-1 914
24+2 111+4 198-2 087
25+2 111+4 375-2 264
Total+52 775+62 762+-9 987
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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