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Maison à vendre

VilleBellême (61)
Surface112.6m²
Coût Total110 084€
Loyer Annuel8 317€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 112.6 m²
Prix au m² : 586,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 49 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Pas de balcon

Située dans un village avec commerces, maison ancienne comprenant :

  • au rez-de-chaussée : entrée, salle à manger/cuisine, salon, salle d'eau, WC, bureau et chambre avec placard. A l'étage : palier desservant séjour/cuisine, salle d'eau/WC et deux chambres. Cour. Jardin non attenant. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Bellême
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61130
Coordonnées : 48.374506, 0.563982
Total : 110 084€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 38 804€
Valeur du bien : 104 804€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112.6m²
Loyer prédit : 6.16€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 693€/mois
Loyer annuel estimé : 8317€/an
Fourchette totale : 505€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6063€ - 11410€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 739,13 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 826 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-129 826€ (-66.3%)
Marge achat-revente :85 742€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 482,05€
Coût de l'assurance :9 632,35€
Taxe foncière : 831,74€/an
Soit par mois : 69,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenue, peu de travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 804 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 504€
    Isolation combles: 112.6 m² × 40€/m² = 4504€, Main d'œuvre: 16€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Rénovation lourde:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellême (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 004€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 317 €/an
Calcul : 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 084 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 804 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 716 €
Revenus locatifs : +8 317 €
Charges déductibles : -43 716 €
Résultat foncier Année 1 : -35 399 €(Déficit de 35 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 912 €/an
Revenus locatifs : +8 317 €
Charges déductibles : -4 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13998.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 317 €43 720 €3 699 €-35 402 €21 400 €14 002 €14 002 €
28 484 €4 818 €3 601 €3 666 €--10 336 €
38 653 €4 716 €3 499 €3 937 €--6 399 €
48 826 €4 611 €3 394 €4 216 €--2 184 €
59 003 €4 502 €3 285 €4 501 €---
69 183 €4 390 €3 173 €4 793 €---
79 367 €4 273 €3 056 €5 093 €---
89 554 €4 153 €2 936 €5 401 €---
99 745 €4 028 €2 811 €5 717 €---
109 940 €3 899 €2 682 €6 041 €---
1110 139 €3 766 €2 549 €6 373 €---
1210 342 €3 628 €2 411 €6 713 €---
1310 548 €3 486 €2 269 €7 063 €---
1410 759 €3 338 €2 121 €7 421 €---
1510 975 €3 185 €1 968 €7 789 €---
1611 194 €3 027 €1 810 €8 167 €---
1711 418 €2 864 €1 647 €8 554 €---
1811 646 €2 695 €1 478 €8 952 €---
1911 879 €2 520 €1 303 €9 359 €---
2012 117 €2 339 €1 122 €9 778 €---
2112 359 €2 152 €935 €10 207 €---
2212 606 €1 958 €741 €10 648 €---
2312 858 €1 758 €541 €11 101 €---
2413 116 €1 550 €333 €11 565 €---
2513 378 €1 336 €119 €12 042 €---
TOTAL266 408 €122 712 €53 482 €143 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 747 €-6 420 €+8 167 €
2+1 747 €0 €+1 747 €
3+1 747 €0 €+1 747 €
4+1 747 €0 €+1 747 €
5+1 747 €+695 €+1 052 €
6+1 747 €+1 438 €+309 €
7+1 747 €+1 528 €+219 €
8+1 747 €+1 620 €+127 €
9+1 747 €+1 715 €+32 €
10+1 747 €+1 812 €-65 €
11+1 747 €+1 912 €-165 €
12+1 747 €+2 014 €-267 €
13+1 747 €+2 119 €-372 €
14+1 747 €+2 226 €-479 €
15+1 747 €+2 337 €-590 €
16+1 747 €+2 450 €-703 €
17+1 747 €+2 566 €-819 €
18+1 747 €+2 685 €-938 €
19+1 747 €+2 808 €-1 061 €
20+1 747 €+2 933 €-1 186 €
21+1 747 €+3 062 €-1 315 €
22+1 747 €+3 194 €-1 447 €
23+1 747 €+3 330 €-1 583 €
24+1 747 €+3 470 €-1 723 €
25+1 747 €+3 613 €-1 866 €
Total+43 675 €+43 109 €+566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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