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maison vente 3 pieces romilly sur seine 63m2

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface63.1
Coût Total124 600
Loyer Annuel5 570
Rentabilité4.47%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 63.1 m²
Prix au m² : 1 030,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour,

Découvrez cette maison individuelle de plain-pied construite en 1966 située à Romilly-sur-Seine, offrant un potentiel pour les amateurs de rénovation et d'espaces extérieurs.

La maison présente actuellement 3 pièces de vie dont 2 chambres à coucher, une salle de bain, un WC, un séjour lumineux, une cuisine indépendante, un sous-sol, une dépendance extérieur...

Bien que des travaux de rénovation soient nécessaires pour redonner tout son éclat à cette propriété, son fort potentiel en fait une opportunité rare sur le marché. Imaginez les possibilités offertes par cette maison une fois rénovée selon vos goûts et besoins ! (voir photos exemples après rénovation).

L'extérieur de la maison dispose d'un vaste terrain offrant la possibilité de créer un magnifique jardin, un espace de détente en plein air.

Située dans un quartier calme, cette maison est idéalement positionnée à proximité des écoles, du centre ville, gare SNCF, des commerces et d'un parc, offrant un cadre de vie paisible et pratique pour ses habitants.

Si vous recherchez un projet de rénovation avec un potentiel et une belle superficie de terrain, cette maison à Romilly-sur-Seine est l'opportunité qu'il vous faut. Ne manquez pas cette occasion unique d'investir dans votre futur cadre de vie, contactez-nous pour organiser une visite dès aujourd'hui.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 651 et classe CLIMAT G indice 187. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Morgane Perez mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 751192931, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.524112, 3.751603
Total : 124 600
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 54 400
Valeur du bien : 119 400
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.1
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5570€/an
Fourchette totale : 347€ - 620€/mois
Fourchette annuelle : 4169€ - 7443€/an
Rentabilité brute :4.47%
Fourchette de rentabilité :3.35% - 5.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,66 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :75 068
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-10 068 (-13.4%)
Marge achat-revente :-49 532€ (-66.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 660,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 533,09
Coût de l'assurance :10 902,50
Taxe foncière : 557,04€/an
Soit par mois : 46,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 464,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 651 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant une mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage ou parquet), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Salon nécessitant une rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant une mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: État général de la plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400(862 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 780
    Isolation toiture/combles: 63 m² × 60€/m² = 3780€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant cuisine équipée, plomberie, électricité, revêtement)
  • Chambres:4 920
    Rénovation 2 chambres: Revêtement sol (parquet flottant) 24 m² × 50€/m² = 1200€, Peinture murs (24 m²) × 30€/m² = 720€, Électricité 2 chambres: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:4 800
    Rénovation salon: Revêtement sol (parquet) 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs (20 m²) × 30€/m² = 600€, Électricité salon: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Second œuvre:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 2000€ (vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 570 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 600 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 699
Revenus locatifs : +5 570
Charges déductibles : -59 699
Résultat foncier Année 1 : -54 129(Déficit de 54 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 729
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 299 €/an
Revenus locatifs : +5 570
Charges déductibles : -5 299
Résultat foncier Années 2+ : 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32729.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 57059 7044 310-54 13321 400 €32 733 €32 733 €
25 6825 1914 197491--32 242 €
35 7955 0744 081722--31 520 €
45 9114 9533 959959--30 561 €
56 0304 8273 8341 202--29 359 €
66 1504 6973 7041 453--27 906 €
76 2734 5633 5701 710--26 196 €
86 3994 4243 4301 975--24 221 €
96 5274 2793 2862 247--21 973 €
106 6574 1303 1372 527--19 446 €
116 7903 9752 9822 815--16 631 €
126 9263 8152 8223 111---
137 0653 6492 6563 415---
147 2063 4782 4843 728---
157 3503 3002 3074 050---
167 4973 1152 1224 382---
177 6472 9251 9324 722---
187 8002 7271 7345 073---
197 9562 5231 5295 433---
208 1152 3111 3185 804---
218 2772 0911 0986 186---
228 4431 8648716 579---
238 6121 6296366 983---
248 7841 3853927 399---
258 9601 1331407 827---
TOTAL178 422141 76262 53336 66021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 170-6 420+7 590
2+1 1700+1 170
3+1 1700+1 170
4+1 1700+1 170
5+1 1700+1 170
6+1 1700+1 170
7+1 1700+1 170
8+1 1700+1 170
9+1 1700+1 170
10+1 1700+1 170
11+1 1700+1 170
12+1 170+933+237
13+1 170+1 025+145
14+1 170+1 119+51
15+1 170+1 215-45
16+1 170+1 314-144
17+1 170+1 417-247
18+1 170+1 522-352
19+1 170+1 630-460
20+1 170+1 741-571
21+1 170+1 856-686
22+1 170+1 974-804
23+1 170+2 095-925
24+1 170+2 220-1 050
25+1 170+2 348-1 178
Total+29 250+15 987+13 263
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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