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Détails du bien

VilleRis-Orangis (91)
Surface75
Coût Total201 200
Loyer Annuel13 422
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-411
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 933,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans la charmante ville de Ris-Orangis (91130), cet appartement bénéficie d'un cadre paisible à proximité de la nature et des infrastructures urbaines. Le quartier offre un environnement résidentiel agréable, idéal pour les familles ou les personnes recherchant la quiétude à quelques pas de la vie citadine. Les commodités telles que les écoles, les commerces et les transports en commun se trouvent à proximité, offrant ainsi un cadre de vie pratique et dynamique.

Cet appartement de 75 m² se compose de 4 pièces offrant des espaces de vie confortables et fonctionnels. L'intérieur lumineux et bien agencé invite à la convivialité et au bien-être. Parfait pour une famille ou un couple en quête d'un espace de vie spacieux, cet appartement 4 pièces représente une opportunité intéressante pour ceux qui recherchent un équilibre entre confort et praticité. Néanmoins quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 600 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 4540 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 145 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Eskender GANOUNI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de EVRY sous le numéro 991869850

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Total : 201 200
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 44 600
Valeur du bien : 189 600
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1119€/mois
Loyer annuel estimé : 13422€/an
Fourchette totale : 955€ - 1310€/mois
Fourchette annuelle : 11459€ - 15722€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 935,48 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 161
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-161 (-0.1%)
Marge achat-revente :-56 039€ (-38.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 039,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 582,18
Coût de l'assurance :17 102,00
Taxe foncière : 1 342,24€/an
Soit par mois : 111,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 378,33€/mois
Soit par an : 4 539,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 118,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 529,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-411,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 1 chambre (12 m²) × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Revêtement sol salon: 1 salon (45 m²) × 66.67€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Calcul : 1 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 540 €/an
Calcul : 378 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 660
Revenus locatifs : +13 422
Charges déductibles : -57 660
Résultat foncier Année 1 : -44 238(Déficit de 44 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 838
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 060 €/an
Revenus locatifs : +13 422
Charges déductibles : -13 060
Résultat foncier Années 2+ : 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22837.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 42257 6676 500-44 24421 400 €22 844 €22 844 €
213 69112 8916 325800--22 044 €
313 96512 7106 1431 255--20 789 €
414 24412 5225 9561 722--19 067 €
514 52912 3285 7622 200--16 867 €
614 81912 1285 5622 691--14 176 €
715 11611 9225 3553 194--10 982 €
815 41811 7085 1423 710--7 271 €
915 72711 4874 9214 239--3 032 €
1016 04111 2594 6934 782---
1116 36211 0234 4575 338---
1216 68910 7804 2145 909---
1317 02310 5283 9626 494---
1417 36310 2693 7027 095---
1517 71110 0003 4347 711---
1618 0659 7233 1568 342---
1718 4269 4362 8708 990---
1818 7959 1402 5749 655---
1919 1718 8342 26810 337---
2019 5548 5181 95111 036---
2119 9458 1911 62511 754---
2220 3447 8541 28712 490---
2320 7517 50593913 246---
2421 1667 14557814 021---
2521 5896 77320614 817---
TOTAL429 924302 33993 582127 58521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 585
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 819-6 420+9 239
2+2 8190+2 819
3+2 8190+2 819
4+2 8190+2 819
5+2 8190+2 819
6+2 8190+2 819
7+2 8190+2 819
8+2 8190+2 819
9+2 8190+2 819
10+2 819+525+2 294
11+2 819+1 602+1 217
12+2 819+1 773+1 046
13+2 819+1 948+871
14+2 819+2 128+691
15+2 819+2 313+506
16+2 819+2 503+316
17+2 819+2 697+122
18+2 819+2 896-77
19+2 819+3 101-282
20+2 819+3 311-492
21+2 819+3 526-707
22+2 819+3 747-928
23+2 819+3 974-1 155
24+2 819+4 206-1 387
25+2 819+4 445-1 626
Total+70 475+38 276+32 199
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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