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Maison à rénover

VilleBouchon-sur-Saulx (55)
Surface167m²
Coût Total94 750€
Loyer Annuel14 402€
Rentabilité15.20%
Cashflow/mois+577€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 479,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 167 m², 8 pièces, 3 chambres, Mandat exclusif, 1 garage

Bryan Rostant vous propose cette maison de village pleine de potentiel à Le Bouchon-sur-Saulx. Idéale pour les amateurs de rénovation, cette maison offre une belle base saine avec du double vitrage installé partout. Il ne reste plus qu'à laisser parler votre créativité pour lui redonner tout son éclat. Avec 167 m² habitables, elle se compose comme suit : - Une spacieuse entrée lumineuse - Une cuisine à repenser selon vos envies - Une salle à manger accueillante - Deux salons distincts, parfaits pour créer un espace détente et un coin télé - Trois chambres de belles dimensions - Une salle de bain à moderniser - Des WC indépendants - Un palier central desservant les pièces de l'étage - Une véranda baignée de lumière pour profiter des beaux jours Et ce n'est pas tout : les combles sont aménageables, vous offrant une belle opportunité d'agrandir encore la surface habitable selon vos projets (suite parentale, chambres supplémentaires, bureau, salle de jeux). À l'extérieur : - Un petit jardin agréable - Une petite dépendance à aménager selon vos besoins (atelier, rangement) - Une cave pour le stockage - Un garage pour stationner à l'abri - Une maison à remettre au goût du jour, offrant de beaux volumes, du cachet et un fort potentiel d'évolution. - - Parfaite pour un projet familial ou une résidence secondaire au coeur de la campagne meusienne. Située dans le paisible village de Le Bouchon-sur-Saulx, elle n'attend plus que vous. Contactez-nous dès maintenant pour une visite et laissez-vous séduire par ses volumes et ses possibilités.

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C.

Votre conseiller We Invest France : Bryan Rostant Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 879 495 463 BAR LE DUC.

Ville : Bouchon-sur-Saulx
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55500
Coordonnées : 48.616131, 5.228846
Total : 94 750€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 8 350€
Valeur du bien : 88 350€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1200€/mois
Loyer annuel estimé : 14402€/an
Fourchette totale : 945€ - 1524€/mois
Fourchette annuelle : 11343€ - 18286€/an
Rentabilité brute :15.20%
Fourchette de rentabilité :11.97% - 19.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :716,6 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 671 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-39 671€ (-33.2%)
Marge achat-revente :24 921€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 502,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 857,33€
Coût de l'assurance :8 290,62€
Taxe foncière : 1 440,22€/an
Soit par mois : 120,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 200,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :577,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain à moderniser
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec papier peint vieilli
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 - Couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 350 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 350€
    Isolation des combles: 167 m² × 50€/m² = 8350€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 350€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 350€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 200 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 402 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 750 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 415 €
Revenus locatifs : +14 402 €
Charges déductibles : -13 415 €
Résultat foncier Année 1 : 987 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 065 €/an
Revenus locatifs : +14 402 €
Charges déductibles : -5 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 337 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 402 €13 418 €3 297 €984 €---
214 690 €4 982 €3 210 €9 708 €---
314 984 €4 893 €3 121 €10 091 €---
415 284 €4 801 €3 029 €10 483 €---
515 589 €4 705 €2 933 €10 884 €---
615 901 €4 606 €2 834 €11 295 €---
716 219 €4 503 €2 731 €11 716 €---
816 544 €4 397 €2 625 €12 147 €---
916 875 €4 287 €2 515 €12 588 €---
1017 212 €4 173 €2 401 €13 039 €---
1117 556 €4 054 €2 283 €13 502 €---
1217 907 €3 932 €2 160 €13 975 €---
1318 266 €3 805 €2 033 €14 460 €---
1418 631 €3 674 €1 902 €14 957 €---
1519 003 €3 538 €1 766 €15 466 €---
1619 384 €3 397 €1 625 €15 987 €---
1719 771 €3 251 €1 479 €16 520 €---
1820 167 €3 100 €1 328 €17 067 €---
1920 570 €2 943 €1 171 €17 627 €---
2020 981 €2 781 €1 009 €18 200 €---
2121 401 €2 613 €841 €18 788 €---
2221 829 €2 439 €667 €19 390 €---
2322 266 €2 259 €487 €20 006 €---
2422 711 €2 072 €301 €20 638 €---
2523 165 €1 879 €107 €21 286 €---
TOTAL461 308 €100 504 €47 857 €360 804 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 024 €+295 €+2 729 €
2+3 024 €+2 912 €+112 €
3+3 024 €+3 027 €-3 €
4+3 024 €+3 145 €-121 €
5+3 024 €+3 265 €-241 €
6+3 024 €+3 389 €-365 €
7+3 024 €+3 515 €-491 €
8+3 024 €+3 644 €-620 €
9+3 024 €+3 776 €-752 €
10+3 024 €+3 912 €-888 €
11+3 024 €+4 051 €-1 027 €
12+3 024 €+4 193 €-1 169 €
13+3 024 €+4 338 €-1 314 €
14+3 024 €+4 487 €-1 463 €
15+3 024 €+4 640 €-1 616 €
16+3 024 €+4 796 €-1 772 €
17+3 024 €+4 956 €-1 932 €
18+3 024 €+5 120 €-2 096 €
19+3 024 €+5 288 €-2 264 €
20+3 024 €+5 460 €-2 436 €
21+3 024 €+5 636 €-2 612 €
22+3 024 €+5 817 €-2 793 €
23+3 024 €+6 002 €-2 978 €
24+3 024 €+6 192 €-3 168 €
25+3 024 €+6 386 €-3 362 €
Total+75 600 €+108 241 €+-32 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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