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Détails du bien

VilleBlois (41)
Surface84m²
Coût Total104 100€
Loyer Annuel9 738€
Rentabilité9.35%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 130,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À l'ouest de Blois (Chavy-Montesquieu), à deux pas du lac de la Pinçonnière, découvrez ce spacieux appartement de 84 m² situé au dernier étage. Il se compose d'une entrée avec vestiaire, couloir desservant un lumineux salon-séjour de 31 m², deux chambres, salle de bain, cuisine aménagée avec arrière-cuisine, wc indépendant. Vous bénéficierez également d'une cave en sous-sol. Parking au sein de la résidence facilitant le stationnement. Idéalement situé, le bien se trouve à proximité immédiate des écoles, des cabinets médicaux et arrêt de bus. Immobilier Blois Val de Loire Sologne Contact : DURAND Nathalie

Agent Commercial RSAC 519 502 330

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 104 100€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 1 500€
Valeur du bien : 96 500€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9738€/an
Fourchette totale : 652€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7822€ - 12125€/an
Rentabilité brute :9.35%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 990 €/m²
Basé sur :361 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 160 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-72 160€ (-43.2%)
Marge achat-revente :63 060€ (37.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 244,74€
Coût de l'assurance :9 108,75€
Taxe foncière : 973,84€/an
Soit par mois : 81,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en très bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon lumineux et bien entretenu.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car chambres en bon état.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres propres et bien décorées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - travaux cosmétiques recommandés pour maintenir l'état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 500 €(18 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en très bon état.
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire car salon en bon état.
  • Chambres:0€
    Aucune action nécessaire car chambres en bon état.
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement léger: Peinture murs 20 m² × 25€/m² = 500€, Joints robinetterie: 5 joints × 4€/joint = 20€, Main d'œuvre: 980€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Les travaux de rafraîchissement dans la salle de bain sont recommandés pour maintenir l'état. Aucune action nécessaire pour les autres postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 738 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 436 €
Revenus locatifs : +9 738 €
Charges déductibles : -6 436 €
Résultat foncier Année 1 : 3 302 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 936 €/an
Revenus locatifs : +9 738 €
Charges déductibles : -4 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 802 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 738 €6 439 €3 601 €3 299 €---
29 933 €4 845 €3 507 €5 088 €---
310 132 €4 747 €3 409 €5 384 €---
410 334 €4 646 €3 308 €5 688 €---
510 541 €4 541 €3 203 €6 000 €---
610 752 €4 433 €3 095 €6 319 €---
710 967 €4 321 €2 982 €6 646 €---
811 186 €4 204 €2 866 €6 982 €---
911 410 €4 084 €2 746 €7 326 €---
1011 638 €3 959 €2 621 €7 679 €---
1111 871 €3 830 €2 492 €8 041 €---
1212 108 €3 696 €2 358 €8 413 €---
1312 351 €3 557 €2 219 €8 793 €---
1412 598 €3 414 €2 076 €9 184 €---
1512 850 €3 265 €1 927 €9 584 €---
1613 107 €3 111 €1 773 €9 995 €---
1713 369 €2 952 €1 614 €10 417 €---
1813 636 €2 787 €1 449 €10 849 €---
1913 909 €2 616 €1 278 €11 293 €---
2014 187 €2 439 €1 101 €11 748 €---
2114 471 €2 256 €918 €12 215 €---
2214 760 €2 066 €728 €12 694 €---
2315 055 €1 869 €531 €13 186 €---
2415 357 €1 666 €328 €13 691 €---
2515 664 €1 455 €117 €14 208 €---
TOTAL311 924 €87 200 €52 245 €224 725 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 045 €+990 €+1 055 €
2+2 045 €+1 526 €+519 €
3+2 045 €+1 615 €+430 €
4+2 045 €+1 706 €+339 €
5+2 045 €+1 800 €+245 €
6+2 045 €+1 896 €+149 €
7+2 045 €+1 994 €+51 €
8+2 045 €+2 095 €-50 €
9+2 045 €+2 198 €-153 €
10+2 045 €+2 304 €-259 €
11+2 045 €+2 412 €-367 €
12+2 045 €+2 524 €-479 €
13+2 045 €+2 638 €-593 €
14+2 045 €+2 755 €-710 €
15+2 045 €+2 875 €-830 €
16+2 045 €+2 999 €-954 €
17+2 045 €+3 125 €-1 080 €
18+2 045 €+3 255 €-1 210 €
19+2 045 €+3 388 €-1 343 €
20+2 045 €+3 524 €-1 479 €
21+2 045 €+3 664 €-1 619 €
22+2 045 €+3 808 €-1 763 €
23+2 045 €+3 956 €-1 911 €
24+2 045 €+4 107 €-2 062 €
25+2 045 €+4 263 €-2 218 €
Total+51 125 €+67 417 €+-16 292 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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