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Appartement 4 pièces 125 m²

VilleSaverne (67)
Surface125.31m²
Coût Total227 660€
Loyer Annuel15 314€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 125.31 m²
Prix au m² : 1 268,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 125 m²

EN EXCLUSIVITE SAVERNE - APPARTEMENT F5 DE 125 M2 A RENOVER PROCHE DU CENTRE AU RDC DANS UNE MAISON DE 2 APPARTEMENTS AVEC TERRASSE Grand appartement situé au RDC dans un environnement verdoyant, proche de toutes les commodités. Cet appartement se compose d'une entrée avec un couloir qui dessert 3 chambres, un WC, une salle de bains, une cuisine, un grand séjour avec une cheminée et également avec accès sur une terrasse de 50 m2. Un garage, une cave, une chaufferie (fioul) et un grenier complètent ce bien. CONTACT Immobilière des Rohan - 5, Grand Rue, 67700 Saverne - Isabelle Gunther [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées]

Votre conseiller Immobilière des Rohan Saverne : Isabelle GUNTHER Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 125 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/03/2025

Consommation énergie primaire : 341 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 313.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 190 € et 7 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saverne
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67700
Coordonnées : 48.740810, 7.366356
Total : 227 660€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 55 940€
Valeur du bien : 214 940€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125.31m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1276€/mois
Loyer annuel estimé : 15314€/an
Fourchette totale : 992€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 11899€ - 19710€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :91,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 205,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 612,17€
Coût de l'assurance :27 319,20€
Taxe foncière : 1 531,44€/an
Soit par mois : 127,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 276,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 940 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 600€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1200€ = 15600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement de sol: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 314 €/an
Calcul : 1 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 660 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 093 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 957 €
Revenus locatifs : +15 314 €
Charges déductibles : -65 957 €
Résultat foncier Année 1 : -50 643 €(Déficit de 50 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 017 €/an
Revenus locatifs : +15 314 €
Charges déductibles : -10 017 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29243.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 314 €65 965 €7 401 €-50 650 €21 400 €29 250 €29 250 €
215 621 €9 825 €7 201 €5 795 €--23 455 €
315 933 €9 619 €6 995 €6 314 €--17 141 €
416 252 €9 406 €6 782 €6 845 €--10 296 €
516 577 €9 186 €6 562 €7 391 €--2 905 €
616 908 €8 959 €6 335 €7 950 €---
717 246 €8 724 €6 100 €8 523 €---
817 591 €8 481 €5 857 €9 111 €---
917 943 €8 230 €5 606 €9 713 €---
1018 302 €7 971 €5 346 €10 332 €---
1118 668 €7 703 €5 078 €10 966 €---
1219 042 €7 426 €4 801 €11 616 €---
1319 422 €7 139 €4 515 €12 283 €---
1419 811 €6 844 €4 219 €12 967 €---
1520 207 €6 538 €3 914 €13 669 €---
1620 611 €6 222 €3 598 €14 389 €---
1721 023 €5 896 €3 271 €15 128 €---
1821 444 €5 558 €2 934 €15 886 €---
1921 873 €5 210 €2 585 €16 663 €---
2022 310 €4 849 €2 225 €17 461 €---
2122 756 €4 477 €1 853 €18 279 €---
2223 212 €4 092 €1 468 €19 119 €---
2323 676 €3 695 €1 071 €19 981 €---
2424 149 €3 284 €660 €20 865 €---
2524 632 €2 859 €235 €21 773 €---
TOTAL490 525 €228 157 €106 612 €262 367 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 216 €-6 420 €+9 636 €
2+3 216 €0 €+3 216 €
3+3 216 €0 €+3 216 €
4+3 216 €0 €+3 216 €
5+3 216 €0 €+3 216 €
6+3 216 €+1 513 €+1 703 €
7+3 216 €+2 557 €+659 €
8+3 216 €+2 733 €+483 €
9+3 216 €+2 914 €+302 €
10+3 216 €+3 099 €+117 €
11+3 216 €+3 290 €-74 €
12+3 216 €+3 485 €-269 €
13+3 216 €+3 685 €-469 €
14+3 216 €+3 890 €-674 €
15+3 216 €+4 101 €-885 €
16+3 216 €+4 317 €-1 101 €
17+3 216 €+4 538 €-1 322 €
18+3 216 €+4 766 €-1 550 €
19+3 216 €+4 999 €-1 783 €
20+3 216 €+5 238 €-2 022 €
21+3 216 €+5 484 €-2 268 €
22+3 216 €+5 736 €-2 520 €
23+3 216 €+5 994 €-2 778 €
24+3 216 €+6 260 €-3 044 €
25+3 216 €+6 532 €-3 316 €
Total+80 400 €+78 710 €+1 690 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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