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Nevers appartementce type T3, proche de la gare et du centre

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface70m²
Coût Total90 400€
Loyer Annuel7 126€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Dans la ville de Nevers, acquisition immobilière d'un charmant appartement assez vaste pour un T3. Bâtiment respectant les normes PMR. La construction remonte à 1960. L'appartement se trouve au rez-de-chaussée ; l'immeuble est équipé d'un ascenseur. Cette habitation devrait convenir à une famille monoparentale. Si vous voulez planifier une visite, n'hésitez pas à contacter IMMONOVA. Ce bien de 70m2 comporte 2 chambres, une salle de bain, un espace cuisine et un coin salon de 19m2. Le double vitrage assure la tranquillité des occupants. Le prix s'élève à 60 000 EUR.

  • https://immonova.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.989978, 3.153604
Total : 90 400€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 85 600€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7126€/an
Fourchette totale : 464€ - 761€/mois
Fourchette annuelle : 5563€ - 9129€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,08 €/m²
Basé sur :339 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 616 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-18 616€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-11 784€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 467,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 046,86€
Coût de l'assurance :7 684,00€
Taxe foncière : 712,64€/an
Soit par mois : 59,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (chaudière gaz à condensation ou autre selon l'état actuel).
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 126 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 713 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 538 €
Revenus locatifs : +7 126 €
Charges déductibles : -29 538 €
Résultat foncier Année 1 : -22 411 €(Déficit de 22 411 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 011 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 938 €/an
Revenus locatifs : +7 126 €
Charges déductibles : -3 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1011.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 126 €29 541 €2 921 €-22 414 €21 400 €1 014 €1 014 €
27 269 €3 862 €2 842 €3 407 €---
37 414 €3 780 €2 760 €3 634 €---
47 563 €3 696 €2 676 €3 867 €---
57 714 €3 609 €2 589 €4 105 €---
67 868 €3 519 €2 499 €4 349 €---
78 025 €3 426 €2 406 €4 599 €---
88 186 €3 330 €2 310 €4 856 €---
98 350 €3 231 €2 211 €5 119 €---
108 517 €3 128 €2 108 €5 388 €---
118 687 €3 023 €2 003 €5 664 €---
128 861 €2 913 €1 893 €5 948 €---
139 038 €2 800 €1 780 €6 238 €---
149 219 €2 683 €1 663 €6 535 €---
159 403 €2 563 €1 543 €6 840 €---
169 591 €2 438 €1 418 €7 153 €---
179 783 €2 309 €1 289 €7 474 €---
189 979 €2 176 €1 156 €7 802 €---
1910 178 €2 039 €1 019 €8 139 €---
2010 382 €1 897 €877 €8 485 €---
2110 589 €1 750 €730 €8 839 €---
2210 801 €1 598 €578 €9 203 €---
2311 017 €1 442 €422 €9 576 €---
2411 238 €1 280 €260 €9 958 €---
2511 462 €1 113 €93 €10 350 €---
TOTAL228 261 €93 147 €42 047 €135 114 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 497 €-6 420 €+7 917 €
2+1 497 €+718 €+779 €
3+1 497 €+1 090 €+407 €
4+1 497 €+1 160 €+337 €
5+1 497 €+1 231 €+266 €
6+1 497 €+1 305 €+192 €
7+1 497 €+1 380 €+117 €
8+1 497 €+1 457 €+40 €
9+1 497 €+1 536 €-39 €
10+1 497 €+1 616 €-119 €
11+1 497 €+1 699 €-202 €
12+1 497 €+1 784 €-287 €
13+1 497 €+1 871 €-374 €
14+1 497 €+1 961 €-464 €
15+1 497 €+2 052 €-555 €
16+1 497 €+2 146 €-649 €
17+1 497 €+2 242 €-745 €
18+1 497 €+2 341 €-844 €
19+1 497 €+2 442 €-945 €
20+1 497 €+2 546 €-1 049 €
21+1 497 €+2 652 €-1 155 €
22+1 497 €+2 761 €-1 264 €
23+1 497 €+2 873 €-1 376 €
24+1 497 €+2 987 €-1 490 €
25+1 497 €+3 105 €-1 608 €
Total+37 425 €+40 534 €+-3 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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