Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface77m²
Coût Total157 540€
Loyer Annuel9 315€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 402,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m²

En exclusivité chez Guy Hoquet !

Découvrez cet appartement au fort potentiel, situé au 2? étage sur 4, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Il se compose d'un salon lumineux, de trois chambres, d'une cuisine indépendante ainsi que d'une salle d'eau. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le charme et la valeur de ce bien selon vos goûts.

Côté praticité, vous bénéficierez d'un garage privatif pour un stationnement facilité ainsi que d'une cave, parfaite pour vos besoins de rangement.

Une belle opportunité à saisir ! N'attendez plus, contactez votre agence pour plus de renseignements et organiser votre visite.

Surface : 77 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 96

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.932476, 4.816098
Total : 157 540€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 148 900€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9315€/an
Fourchette totale : 593€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 7117€ - 12192€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 064,71€
Coût de l'assurance :13 784,75€
Taxe foncière : 931,48€/an
Soit par mois : 77,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 315 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 540 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 828 €
Revenus locatifs : +9 315 €
Charges déductibles : -47 828 €
Résultat foncier Année 1 : -38 513 €(Déficit de 38 513 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 113 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 928 €/an
Revenus locatifs : +9 315 €
Charges déductibles : -6 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17112.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 315 €47 833 €5 450 €-38 518 €21 400 €17 118 €17 118 €
29 501 €6 790 €5 307 €2 711 €--14 407 €
39 691 €6 642 €5 159 €3 049 €--11 358 €
49 885 €6 489 €5 006 €3 396 €--7 962 €
510 083 €6 330 €4 848 €3 752 €--4 210 €
610 284 €6 166 €4 683 €4 118 €--92 €
710 490 €5 996 €4 513 €4 494 €---
810 700 €5 820 €4 337 €4 880 €---
910 914 €5 638 €4 155 €5 276 €---
1011 132 €5 449 €3 966 €5 683 €---
1111 355 €5 253 €3 771 €6 101 €---
1211 582 €5 051 €3 568 €6 531 €---
1311 813 €4 841 €3 358 €6 972 €---
1412 050 €4 624 €3 141 €7 426 €---
1512 291 €4 399 €2 916 €7 892 €---
1612 537 €4 166 €2 683 €8 370 €---
1712 787 €3 925 €2 442 €8 862 €---
1813 043 €3 675 €2 192 €9 368 €---
1913 304 €3 417 €1 934 €9 887 €---
2013 570 €3 149 €1 666 €10 421 €---
2113 841 €2 872 €1 389 €10 970 €---
2214 118 €2 584 €1 101 €11 534 €---
2314 401 €2 287 €804 €12 114 €---
2414 689 €1 979 €496 €12 710 €---
2514 982 €1 660 €177 €13 322 €---
TOTAL298 357 €157 037 €79 065 €141 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-6 420 €+8 376 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €0 €+1 956 €
5+1 956 €0 €+1 956 €
6+1 956 €0 €+1 956 €
7+1 956 €+1 321 €+635 €
8+1 956 €+1 464 €+492 €
9+1 956 €+1 583 €+373 €
10+1 956 €+1 705 €+251 €
11+1 956 €+1 830 €+126 €
12+1 956 €+1 959 €-3 €
13+1 956 €+2 092 €-136 €
14+1 956 €+2 228 €-272 €
15+1 956 €+2 367 €-411 €
16+1 956 €+2 511 €-555 €
17+1 956 €+2 659 €-703 €
18+1 956 €+2 810 €-854 €
19+1 956 €+2 966 €-1 010 €
20+1 956 €+3 126 €-1 170 €
21+1 956 €+3 291 €-1 335 €
22+1 956 €+3 460 €-1 504 €
23+1 956 €+3 634 €-1 678 €
24+1 956 €+3 813 €-1 857 €
25+1 956 €+3 997 €-2 041 €
Total+48 900 €+42 396 €+6 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →