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Appartement 4 pièces 71 m²

VilleTulle (19)
Surface71
Coût Total114 708
Loyer Annuel6 548
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 850 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 828,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre Tulle

EXCLUSIVITE !

Le Point Immobilier vous propose ce appartement à rafraichir de4 pièces, idéalement situé sur les hauteurs de la ville, à proximité des établissements scolaires et du centre-ville.

Situé au 5? et dernier étage d'une résidence sécurisée, cet appartement se compose d'un salon/séjour lumineux ouvrant sur un balcon offrant une agréable vue, d'une cuisine équipée, de troischambres, d'une salle de bains, d'un WC indépendant, ainsi que d'un cellier. Ce bien bénéficie également d'un garage et d'une cave individuelle.

N'hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite

Contact : Johan BOUDRIE (EI) Le Point Immobilier Enregistré au RSAC 882 096 134 à Brive

Votre conseiller Le Point Immobilier : Johan BOUDRIE Agent commercial (Entreprise individuelle) Référence annonce : BV-1-2859-LEPOINT Date de réalisation du diagnostic : 06/05/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 53 500 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 54

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 580 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.258910, 1.757116
Total : 114 708
Prix d'acquisition : 58 850
Travaux : 51 150
Valeur du bien : 110 000
Frais de notaire : 4 708
Coût estimé : 4 708
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6548€/an
Fourchette totale : 431€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5172€ - 8290€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :933,33 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 266
Prix d'achat :58 850
Décote à l'achat :-7 416 (-11.2%)
Marge achat-revente :-48 442€ (-73.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 708
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,02€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 611,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 912,03
Coût de l'assurance :12 904,65
Taxe foncière : 654,77€/an
Soit par mois : 54,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 545,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 666,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise aux normes des installations
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et plafond à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 150(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 250
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1800€/m² = 14400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 548 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 708 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 183
Revenus locatifs : +6 548
Charges déductibles : -56 183
Résultat foncier Année 1 : -49 635(Déficit de 49 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 235
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 033 €/an
Revenus locatifs : +6 548
Charges déductibles : -5 033
Résultat foncier Années 2+ : 1 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28235.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 850
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 253(65% de 58 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 391 €/an
Calcul : 38 253 € × 3,636% = 1 391
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 54856 1873 866-49 63921 400 €28 239 €28 239 €
26 6794 9343 7631 745--26 494 €
36 8124 8283 6571 984--24 510 €
46 9484 7183 5472 230--22 280 €
57 0874 6053 4342 483--19 797 €
67 2294 4873 3162 742--17 055 €
77 3744 3663 1953 008--14 047 €
87 5214 2403 0693 281--10 766 €
97 6724 1102 9393 562--7 204 €
107 8253 9752 8043 850--3 354 €
117 9823 8362 6654 146---
128 1413 6922 5214 449---
138 3043 5432 3724 761---
148 4703 3892 2185 082---
158 6403 2292 0585 410---
168 8123 0641 8935 748---
178 9892 8931 7226 095---
189 1682 7161 5456 452---
199 3522 5341 3636 818---
209 5392 3441 1737 194---
219 7302 1499787 581---
229 9241 9467757 978---
2310 1231 7365668 386---
2410 3251 5203498 805---
2510 5321 2951249 236---
TOTAL209 725136 33655 91273 38921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 389
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 375-6 420+7 795
2+1 3750+1 375
3+1 3750+1 375
4+1 3750+1 375
5+1 3750+1 375
6+1 3750+1 375
7+1 3750+1 375
8+1 3750+1 375
9+1 3750+1 375
10+1 3750+1 375
11+1 375+237+1 138
12+1 375+1 335+40
13+1 375+1 428-53
14+1 375+1 524-149
15+1 375+1 623-248
16+1 375+1 725-350
17+1 375+1 829-454
18+1 375+1 936-561
19+1 375+2 045-670
20+1 375+2 158-783
21+1 375+2 274-899
22+1 375+2 393-1 018
23+1 375+2 516-1 141
24+1 375+2 642-1 267
25+1 375+2 771-1 396
Total+34 375+22 017+12 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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