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Maison 5 pièces 95 m²

VilleCarcassonne (11)
Surface95
Coût Total113 672
Loyer Annuel10 026
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 893,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 95 m² - Maison 5 pièces 95 m²

À seulement 5 minutes de Carcassonne, nichée dans un hameau calme et facilement accessible, cette maison pleine de potentiel vous ouvre ses portes dans un environnement agréable à proximité immédiate des commodités, idéale pour conjuguer tranquillité et praticité au quotidien. Au rez-de-chaussée une belle pièce à vivre lumineuse intégrant une cuisine équipée, un espace convivial parfait pour recevoir ainsi qu'un salon séjour chaleureux et un WC, au premier étage deux chambres confortables accompagnées d'une salle d'eau et un WC indépendant, puis au dernier niveau deux chambres supplémentaires viennent compléter cet ensemble offrant de multiples possibilités d'aménagement selon vos besoins, cette maison constitue une opportunité idéale aussi bien pour une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable que pour un investissement locatif rentable, quelques travaux de rafraîchissement ou d'aménagement vous permettront de révéler tout son charme et de la personnaliser à votre image pour en faire un véritable cocon, une opportunité rare à saisir rapidement dans un secteur recherché alliant calme, accessibilité et qualité de vie

Jonathan : ' Premier Achat ou investissement locatif intéressant ! '

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Surface : 95 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/11/2022

Consommation énergie primaire : 162 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.178783, 2.297383
Total : 113 672
Prix d'acquisition : 84 900
Travaux : 21 980
Valeur du bien : 106 880
Frais de notaire : 6 792
Coût estimé : 6 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10026€/an
Fourchette totale : 661€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7933€ - 12670€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 631,38 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 981
Prix d'achat :84 900
Décote à l'achat :-165 081 (-66.0%)
Marge achat-revente :136 309€ (54.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 672
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 587,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 871,14
Coût de l'assurance :9 662,12
Taxe foncière : 1 002,59€/an
Soit par mois : 83,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 835,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique de 162 kWh/m²/an, classée D. Non soumis au DPE mais consommation fournie.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 980(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 780
    Peinture murs et plafonds 22 m²: 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre: 20€ = 900€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds 35 m²: 40€/m² × 35 = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 026 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 672 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 038
Revenus locatifs : +10 026
Charges déductibles : -27 038
Résultat foncier Année 1 : -17 012(Déficit de 17 012 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 312
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 058 €/an
Revenus locatifs : +10 026
Charges déductibles : -5 058
Résultat foncier Années 2+ : 4 968 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6312.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 02627 0423 673-17 01610 700 €6 316 €6 316 €
210 2264 9623 5735 264--1 052 €
310 4314 8603 4715 571---
410 6404 7543 3655 886---
510 8524 6453 2556 208---
611 0694 5313 1426 538---
711 2914 4153 0266 876---
811 5174 2942 9057 223---
911 7474 1692 7807 578---
1011 9824 0402 6517 942---
1112 2223 9072 5188 314---
1212 4663 7702 3818 696---
1312 7153 6282 2399 088---
1412 9703 4812 0929 489---
1513 2293 3291 9409 900---
1613 4943 1721 78310 321---
1713 7633 0101 62110 753---
1814 0392 8431 45411 196---
1914 3192 6701 28111 649---
2014 6062 4921 10312 114---
2114 8982 30791812 591---
2215 1962 11672713 080---
2315 5001 91953013 580---
2415 8101 71632714 094---
2516 1261 50611714 620---
TOTAL321 133109 57852 871211 55510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 555
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 105-3 210+5 315
2+2 1050+2 105
3+2 105+1 356+749
4+2 105+1 766+339
5+2 105+1 862+243
6+2 105+1 961+144
7+2 105+2 063+42
8+2 105+2 167-62
9+2 105+2 273-168
10+2 105+2 382-277
11+2 105+2 494-389
12+2 105+2 609-504
13+2 105+2 726-621
14+2 105+2 847-742
15+2 105+2 970-865
16+2 105+3 096-991
17+2 105+3 226-1 121
18+2 105+3 359-1 254
19+2 105+3 495-1 390
20+2 105+3 634-1 529
21+2 105+3 777-1 672
22+2 105+3 924-1 819
23+2 105+4 074-1 969
24+2 105+4 228-2 123
25+2 105+4 386-2 281
Total+52 625+63 467+-10 842
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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