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Maison 5 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface95m²
Coût Total113 672€
Loyer Annuel10 026€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 893,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 95 m² - Maison 5 pièces 95 m²

À seulement 5 minutes de Carcassonne, nichée dans un hameau calme et facilement accessible, cette maison pleine de potentiel vous ouvre ses portes dans un environnement agréable à proximité immédiate des commodités, idéale pour conjuguer tranquillité et praticité au quotidien. Au rez-de-chaussée une belle pièce à vivre lumineuse intégrant une cuisine équipée, un espace convivial parfait pour recevoir ainsi qu'un salon séjour chaleureux et un WC, au premier étage deux chambres confortables accompagnées d'une salle d'eau et un WC indépendant, puis au dernier niveau deux chambres supplémentaires viennent compléter cet ensemble offrant de multiples possibilités d'aménagement selon vos besoins, cette maison constitue une opportunité idéale aussi bien pour une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable que pour un investissement locatif rentable, quelques travaux de rafraîchissement ou d'aménagement vous permettront de révéler tout son charme et de la personnaliser à votre image pour en faire un véritable cocon, une opportunité rare à saisir rapidement dans un secteur recherché alliant calme, accessibilité et qualité de vie

Jonathan : ' Premier Achat ou investissement locatif intéressant ! '

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Surface : 95 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/11/2022

Consommation énergie primaire : 162 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.178783, 2.297383
Total : 113 672€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 21 980€
Valeur du bien : 106 880€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10026€/an
Fourchette totale : 661€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7933€ - 12670€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 631,38 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 981 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :-165 081€ (-66.0%)
Marge achat-revente :136 309€ (54.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 587,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 871,14€
Coût de l'assurance :9 662,12€
Taxe foncière : 1 002,59€/an
Soit par mois : 83,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 835,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 162 kWh/m²/an, classée D. Non soumis au DPE mais consommation fournie.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 980 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 780€
    Peinture murs et plafonds 22 m²: 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre: 20€ = 900€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds 35 m²: 40€/m² × 35 = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 026 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 672 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 038 €
Revenus locatifs : +10 026 €
Charges déductibles : -27 038 €
Résultat foncier Année 1 : -17 012 €(Déficit de 17 012 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 312 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 058 €/an
Revenus locatifs : +10 026 €
Charges déductibles : -5 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 968 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6312.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 026 €27 042 €3 673 €-17 016 €10 700 €6 316 €6 316 €
210 226 €4 962 €3 573 €5 264 €--1 052 €
310 431 €4 860 €3 471 €5 571 €---
410 640 €4 754 €3 365 €5 886 €---
510 852 €4 645 €3 255 €6 208 €---
611 069 €4 531 €3 142 €6 538 €---
711 291 €4 415 €3 026 €6 876 €---
811 517 €4 294 €2 905 €7 223 €---
911 747 €4 169 €2 780 €7 578 €---
1011 982 €4 040 €2 651 €7 942 €---
1112 222 €3 907 €2 518 €8 314 €---
1212 466 €3 770 €2 381 €8 696 €---
1312 715 €3 628 €2 239 €9 088 €---
1412 970 €3 481 €2 092 €9 489 €---
1513 229 €3 329 €1 940 €9 900 €---
1613 494 €3 172 €1 783 €10 321 €---
1713 763 €3 010 €1 621 €10 753 €---
1814 039 €2 843 €1 454 €11 196 €---
1914 319 €2 670 €1 281 €11 649 €---
2014 606 €2 492 €1 103 €12 114 €---
2114 898 €2 307 €918 €12 591 €---
2215 196 €2 116 €727 €13 080 €---
2315 500 €1 919 €530 €13 580 €---
2415 810 €1 716 €327 €14 094 €---
2516 126 €1 506 €117 €14 620 €---
TOTAL321 133 €109 578 €52 871 €211 555 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 105 €-3 210 €+5 315 €
2+2 105 €0 €+2 105 €
3+2 105 €+1 356 €+749 €
4+2 105 €+1 766 €+339 €
5+2 105 €+1 862 €+243 €
6+2 105 €+1 961 €+144 €
7+2 105 €+2 063 €+42 €
8+2 105 €+2 167 €-62 €
9+2 105 €+2 273 €-168 €
10+2 105 €+2 382 €-277 €
11+2 105 €+2 494 €-389 €
12+2 105 €+2 609 €-504 €
13+2 105 €+2 726 €-621 €
14+2 105 €+2 847 €-742 €
15+2 105 €+2 970 €-865 €
16+2 105 €+3 096 €-991 €
17+2 105 €+3 226 €-1 121 €
18+2 105 €+3 359 €-1 254 €
19+2 105 €+3 495 €-1 390 €
20+2 105 €+3 634 €-1 529 €
21+2 105 €+3 777 €-1 672 €
22+2 105 €+3 924 €-1 819 €
23+2 105 €+4 074 €-1 969 €
24+2 105 €+4 228 €-2 123 €
25+2 105 €+4 386 €-2 281 €
Total+52 625 €+63 467 €+-10 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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