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Appartement à vendre

VilleMontmorency (95)
Surface63m²
Coût Total211 130€
Loyer Annuel13 245€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 476,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking

Montmorency - Dans une résidence sécurisée et au calme absolu, nous vous proposons ce 3 pièces de 63m². Il est composé d'une entrée, une cuisine séparée, deux chambres, une salle d'eau, wc. Entièrement à rénover, ce bien à très fort potentiel situé dans un environnement verdoyant et à proximité des écoles est idéal pour une famille, un premier achat ou de l'investissement locatif. Une cave ainsi qu'un box complètent ce bien. Cameyron Velasco (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Montmorency
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95160
Coordonnées : 49.001486, 2.325536
Total : 211 130€
Prix d'acquisition : 156 000€
Travaux : 42 650€
Valeur du bien : 198 650€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 13.96€ - 21.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13245€/an
Fourchette totale : 880€ - 1385€/mois
Fourchette annuelle : 10557€ - 16617€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 849,48 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 517 €
Prix d'achat :156 000 €
Décote à l'achat :-23 517€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-31 613€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :84,45€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 135,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 264,02€
Coût de l'assurance :25 335,60€
Taxe foncière : 1 324,48€/an
Soit par mois : 110,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 650 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 30% de main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorency (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 245 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 130 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 013 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 180 €
Revenus locatifs : +13 245 €
Charges déductibles : -52 180 €
Résultat foncier Année 1 : -38 935 €(Déficit de 38 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 530 €/an
Revenus locatifs : +13 245 €
Charges déductibles : -9 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17535.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 245 €52 187 €7 199 €-38 942 €21 400 €17 542 €17 542 €
213 510 €9 347 €7 009 €4 163 €--13 379 €
313 780 €9 150 €6 812 €4 630 €--8 750 €
414 055 €8 947 €6 609 €5 109 €--3 641 €
514 337 €8 736 €6 399 €5 600 €---
614 623 €8 519 €6 181 €6 105 €---
714 916 €8 293 €5 955 €6 623 €---
815 214 €8 059 €5 722 €7 155 €---
915 518 €7 818 €5 480 €7 701 €---
1015 829 €7 568 €5 230 €8 261 €---
1116 145 €7 309 €4 971 €8 837 €---
1216 468 €7 041 €4 703 €9 427 €---
1316 798 €6 764 €4 426 €10 034 €---
1417 134 €6 476 €4 139 €10 657 €---
1517 476 €6 179 €3 841 €11 297 €---
1617 826 €5 872 €3 534 €11 954 €---
1718 182 €5 553 €3 216 €12 629 €---
1818 546 €5 224 €2 886 €13 322 €---
1918 917 €4 883 €2 545 €14 034 €---
2019 295 €4 530 €2 192 €14 765 €---
2119 681 €4 165 €1 827 €15 516 €---
2220 075 €3 786 €1 449 €16 288 €---
2320 476 €3 395 €1 057 €17 081 €---
2420 886 €2 990 €652 €17 896 €---
2521 303 €2 571 €233 €18 733 €---
TOTAL424 235 €205 362 €104 264 €218 874 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 781 €-6 420 €+9 201 €
2+2 781 €0 €+2 781 €
3+2 781 €0 €+2 781 €
4+2 781 €0 €+2 781 €
5+2 781 €+588 €+2 193 €
6+2 781 €+1 831 €+950 €
7+2 781 €+1 987 €+794 €
8+2 781 €+2 146 €+635 €
9+2 781 €+2 310 €+471 €
10+2 781 €+2 478 €+303 €
11+2 781 €+2 651 €+130 €
12+2 781 €+2 828 €-47 €
13+2 781 €+3 010 €-229 €
14+2 781 €+3 197 €-416 €
15+2 781 €+3 389 €-608 €
16+2 781 €+3 586 €-805 €
17+2 781 €+3 789 €-1 008 €
18+2 781 €+3 997 €-1 216 €
19+2 781 €+4 210 €-1 429 €
20+2 781 €+4 430 €-1 649 €
21+2 781 €+4 655 €-1 874 €
22+2 781 €+4 886 €-2 105 €
23+2 781 €+5 124 €-2 343 €
24+2 781 €+5 369 €-2 588 €
25+2 781 €+5 620 €-2 839 €
Total+69 525 €+65 662 €+3 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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