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Appartement 5 pièces 97m²

Bien expiré
VilleAudincourt (25)
Surface97m²
Coût Total172 740€
Loyer Annuel10 402€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 752,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 5 pièces d'une surface de 97m², situé au 4ème étage d'un immeuble de 1 étage, à Audincourt. Cet appartement comprend 4 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée et ouvre sur le séjour.

  • Très bon état général
  • 1 place de parking
  • Grande cave
  • Cuisine équipée avec balcon fermé
  • Salon avec climatiseur et balcon ouvert + salle à manger
  • Couloir
  • 1 chambre avec balcon fermé
  • 1 chambre avec balcon ouvert
  • 1 chambre
  • Toilettes
  • Salle de bain
  • Petite pièce de rangement

L'appartement est situé dans un environnement calme, à quelques minutes de l'arrêt de bus, proche d'une pharmacie, boulangerie...) Chauffage collectif. Classe énergie D - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Prix : 73 000 €

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.475450, 6.856650
Total : 172 740€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 93 900€
Valeur du bien : 166 900€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10402€/an
Fourchette totale : 680€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8162€ - 13256€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041,67 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 042 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-28 042€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-71 698€ (-71.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 905,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 922,17€
Coût de l'assurance :15 114,75€
Taxe foncière : 1 040,15€/an
Soit par mois : 86,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant si le chauffage collectif est ancien ou inefficace.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage ou anciennes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 97 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments décoratifs si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 900 €(968 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:26 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 2500€ = 14500€
  • Menuiseries - Fenêtres:14 600€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 600€ × 10 = 6000€, Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:27 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine: 12000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:11 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 000€
    Parquet flottant: 40 m²: 50€/m² × 40 = 2000€, Main d'œuvre: 1000€ = 3000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 800€
    Peinture salon: 40 m²: 70€/m² × 40 = 2800€ = 2800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 343 €
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -101 343 €
Résultat foncier Année 1 : -90 942 €(Déficit de 90 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 443 €/an
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -7 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69541.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 402 €101 349 €5 804 €-90 947 €21 400 €69 547 €69 547 €
210 610 €7 295 €5 650 €3 315 €--66 232 €
310 822 €7 135 €5 491 €3 687 €--62 546 €
411 038 €6 970 €5 326 €4 068 €--58 478 €
511 259 €6 800 €5 155 €4 459 €--54 019 €
611 484 €6 623 €4 978 €4 861 €--49 158 €
711 714 €6 441 €4 796 €5 273 €--43 884 €
811 948 €6 252 €4 607 €5 697 €--38 188 €
912 187 €6 056 €4 411 €6 131 €--32 057 €
1012 431 €5 854 €4 209 €6 577 €--25 480 €
1112 679 €5 645 €4 000 €7 035 €--18 445 €
1212 933 €5 428 €3 784 €7 505 €---
1313 192 €5 204 €3 560 €7 987 €---
1413 456 €4 973 €3 328 €8 483 €---
1513 725 €4 733 €3 088 €8 991 €---
1613 999 €4 485 €2 841 €9 514 €---
1714 279 €4 229 €2 584 €10 050 €---
1814 565 €3 964 €2 319 €10 601 €---
1914 856 €3 689 €2 044 €11 167 €---
2015 153 €3 405 €1 760 €11 748 €---
2115 456 €3 111 €1 467 €12 345 €---
2215 765 €2 807 €1 163 €12 958 €---
2316 081 €2 493 €848 €13 587 €---
2416 402 €2 168 €523 €14 234 €---
2516 730 €1 831 €187 €14 899 €---
TOTAL333 165 €218 941 €83 922 €114 224 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-6 420 €+8 604 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €0 €+2 184 €
4+2 184 €0 €+2 184 €
5+2 184 €0 €+2 184 €
6+2 184 €0 €+2 184 €
7+2 184 €0 €+2 184 €
8+2 184 €0 €+2 184 €
9+2 184 €0 €+2 184 €
10+2 184 €0 €+2 184 €
11+2 184 €0 €+2 184 €
12+2 184 €+2 251 €-67 €
13+2 184 €+2 396 €-212 €
14+2 184 €+2 545 €-361 €
15+2 184 €+2 697 €-513 €
16+2 184 €+2 854 €-670 €
17+2 184 €+3 015 €-831 €
18+2 184 €+3 180 €-996 €
19+2 184 €+3 350 €-1 166 €
20+2 184 €+3 524 €-1 340 €
21+2 184 €+3 703 €-1 519 €
22+2 184 €+3 887 €-1 703 €
23+2 184 €+4 076 €-1 892 €
24+2 184 €+4 270 €-2 086 €
25+2 184 €+4 470 €-2 286 €
Total+54 600 €+39 801 €+14 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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