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Appartement 4 pièces 68 m²

VilleSaint-Herblain (44)
Surface68m²
Coût Total142 665€
Loyer Annuel9 998€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 124 690 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 833,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

'Beauséjour – Découvrez ce bel appartement T4 situé au dernier étage avec ascenseur. Lumineux et parfaitement agencé, il offre un cadre de vie agréable. Cave et stationnement au sein de la copropriété. Idéal pour une famille ou un investissement. Contactez-nous pour une visite !' Honoraires à charge acquéreur : 8.43% Référence annonce : 593-8363U Date de réalisation du diagnostic : 10/11/2022 Prix hors honoraires : 115 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 200 Charges prévisionnelles annuelles : 2200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 150 € et 1 590 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.250572, -1.619601
Total : 142 665€
Prix d'acquisition : 124 690€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 132 690€
Frais de notaire : 9 975€
Coût estimé : 9 975€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9998€/an
Fourchette totale : 705€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 8455€ - 11823€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 744,03 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 594 €
Prix d'achat :124 690 €
Décote à l'achat :-61 904€ (-33.2%)
Marge achat-revente :43 929€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 665€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :53,50€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 748,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 903,91€
Coût de l'assurance :16 049,81€
Taxe foncière : 999,78€/an
Soit par mois : 83,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 833,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 998 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 665 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 418 €
Revenus locatifs : +9 998 €
Charges déductibles : -16 418 €
Résultat foncier Année 1 : -6 420 €(Déficit de 6 420 €)
Imputable sur revenu global : 6 420 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 418 €/an
Revenus locatifs : +9 998 €
Charges déductibles : -8 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 580 €/an
Prix d'achat du bien : 124 690 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 049 €(65% de 124 690 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 947 €/an
Calcul : 81 049 € × 3,636% = 2 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 998 €16 423 €4 581 €-6 425 €6 425 €--
210 198 €8 299 €4 457 €1 899 €---
310 402 €8 170 €4 329 €2 231 €---
410 610 €8 038 €4 196 €2 572 €---
510 822 €7 901 €4 059 €2 921 €---
611 038 €7 760 €3 918 €3 279 €---
711 259 €7 614 €3 772 €3 645 €---
811 484 €7 463 €3 621 €4 021 €---
911 714 €7 307 €3 466 €4 407 €---
1011 948 €7 146 €3 305 €4 802 €---
1112 187 €6 980 €3 139 €5 207 €---
1212 431 €6 809 €2 967 €5 622 €---
1312 680 €6 631 €2 790 €6 048 €---
1412 933 €6 448 €2 606 €6 485 €---
1513 192 €6 259 €2 417 €6 933 €---
1613 456 €6 063 €2 222 €7 392 €---
1713 725 €5 861 €2 020 €7 863 €---
1813 999 €5 653 €1 811 €8 347 €---
1914 279 €5 437 €1 596 €8 842 €---
2014 565 €5 215 €1 373 €9 350 €---
2114 856 €4 985 €1 143 €9 871 €---
2215 153 €4 747 €906 €10 406 €---
2315 456 €4 502 €660 €10 954 €---
2415 766 €4 249 €407 €11 517 €---
2516 081 €3 987 €145 €12 094 €---
TOTAL320 233 €169 947 €65 904 €150 286 €6 425 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 927 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-1 927 €+4 027 €
2+2 100 €+570 €+1 530 €
3+2 100 €+669 €+1 431 €
4+2 100 €+772 €+1 328 €
5+2 100 €+876 €+1 224 €
6+2 100 €+984 €+1 116 €
7+2 100 €+1 094 €+1 006 €
8+2 100 €+1 206 €+894 €
9+2 100 €+1 322 €+778 €
10+2 100 €+1 441 €+659 €
11+2 100 €+1 562 €+538 €
12+2 100 €+1 687 €+413 €
13+2 100 €+1 815 €+285 €
14+2 100 €+1 946 €+154 €
15+2 100 €+2 080 €+20 €
16+2 100 €+2 218 €-118 €
17+2 100 €+2 359 €-259 €
18+2 100 €+2 504 €-404 €
19+2 100 €+2 653 €-553 €
20+2 100 €+2 805 €-705 €
21+2 100 €+2 961 €-861 €
22+2 100 €+3 122 €-1 022 €
23+2 100 €+3 286 €-1 186 €
24+2 100 €+3 455 €-1 355 €
25+2 100 €+3 628 €-1 528 €
Total+52 500 €+45 086 €+7 414 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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