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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMoisson (78)
Surface220m²
Coût Total387 500€
Loyer Annuel33 195€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+456€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

À vendre maison à 1h de paris , gare st lazare située dans le cadre exceptionnel de la boucle de Seine des peintres impressionnistes, golf , base de loisir à 5 minutes, école maternelle à lavacourt puis collège par bus à Bonnierres, maison sur2 étages avec immense dernier étage aménageable, Dépendances sur plus de 100 m2 Possibilité atelier artiste , à côté 1 garage avec atelier et 1 étage , un jardin entretenu avec barbecue , Endroit recherché. Agence s’abstenir, merci

Ville : Moisson
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78840
Coordonnées : 49.070611, 1.668156
Total : 387 500€
Prix d'acquisition : 300 000€
Travaux : 63 500€
Valeur du bien : 363 500€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 12.57€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2766€/mois
Loyer annuel estimé : 33195€/an
Fourchette totale : 2155€ - 3551€/mois
Fourchette annuelle : 25860€ - 42610€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 379,36 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :523 459 €
Prix d'achat :300 000 €
Décote à l'achat :-223 459€ (-42.7%)
Marge achat-revente :135 959€ (26.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :387 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 888,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :145,31€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 033,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :179 005,11€
Coût de l'assurance :43 593,75€
Taxe foncière : 3 319,48€/an
Soit par mois : 276,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 766,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 310,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :455,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine avec usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 500 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 200€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:18 900€
    Remplacement fenêtres: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant dans les chambres:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture des chambres:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moisson (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 195 €/an
Calcul : 2 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 387 500 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 744 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 319 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 993 €
Revenus locatifs : +33 195 €
Charges déductibles : -80 993 €
Résultat foncier Année 1 : -47 799 €(Déficit de 47 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 493 €/an
Revenus locatifs : +33 195 €
Charges déductibles : -17 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 701 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26398.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000 €(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 195 €81 006 €12 442 €-47 811 €21 400 €26 411 €26 411 €
233 859 €17 169 €12 105 €16 690 €--9 721 €
334 536 €16 820 €11 757 €17 715 €---
435 227 €16 461 €11 398 €18 766 €---
535 931 €16 089 €11 026 €19 842 €---
636 650 €15 705 €10 642 €20 944 €---
737 383 €15 309 €10 246 €22 074 €---
838 130 €14 899 €9 836 €23 231 €---
938 893 €14 476 €9 413 €24 417 €---
1039 671 €14 039 €8 976 €25 631 €---
1140 464 €13 588 €8 525 €26 876 €---
1241 274 €13 122 €8 058 €28 152 €---
1342 099 €12 640 €7 577 €29 459 €---
1442 941 €12 142 €7 079 €30 799 €---
1543 800 €11 628 €6 565 €32 171 €---
1644 676 €11 097 €6 034 €33 578 €---
1745 569 €10 549 €5 486 €35 020 €---
1846 481 €9 982 €4 919 €36 498 €---
1947 410 €9 397 €4 334 €38 013 €---
2048 359 €8 793 €3 729 €39 566 €---
2149 326 €8 168 €3 105 €41 158 €---
2250 312 €7 523 €2 460 €42 789 €---
2351 318 €6 857 €1 793 €44 462 €---
2452 345 €6 168 €1 105 €46 177 €---
2553 392 €5 457 €394 €47 935 €---
TOTAL1 063 239 €369 086 €179 005 €694 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 971 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 971 €-6 420 €+13 391 €
2+6 971 €0 €+6 971 €
3+6 971 €+2 398 €+4 573 €
4+6 971 €+5 630 €+1 341 €
5+6 971 €+5 953 €+1 018 €
6+6 971 €+6 283 €+688 €
7+6 971 €+6 622 €+349 €
8+6 971 €+6 969 €+2 €
9+6 971 €+7 325 €-354 €
10+6 971 €+7 689 €-718 €
11+6 971 €+8 063 €-1 092 €
12+6 971 €+8 446 €-1 475 €
13+6 971 €+8 838 €-1 867 €
14+6 971 €+9 240 €-2 269 €
15+6 971 €+9 651 €-2 680 €
16+6 971 €+10 074 €-3 103 €
17+6 971 €+10 506 €-3 535 €
18+6 971 €+10 950 €-3 979 €
19+6 971 €+11 404 €-4 433 €
20+6 971 €+11 870 €-4 899 €
21+6 971 €+12 347 €-5 376 €
22+6 971 €+12 837 €-5 866 €
23+6 971 €+13 339 €-6 368 €
24+6 971 €+13 853 €-6 882 €
25+6 971 €+14 380 €-7 409 €
Total+174 275 €+208 246 €+-33 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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